Darf die Hausverwaltung ein Schlüsseldepot beim Haustor verbieten?

Experten beantworten Leserfragen jeden zweiten Montag zwischen 10 und 11 Uhr am KUR|ER-Telefon. Diesmal: Peter Hauswirth – Rechtsanwalt

MINDERHEITSEIGENTUM Ich bin Wohnungseigentümer einer Wohnung in einer gemischt genutzten Immobilie. Mein Anteil beträgt 12 Prozent. Der Rest gehört einer Firma, die behauptet, alles regeln zu können, ohne Rücksprache mit mir. Zuletzt beauftragte sie eine Firma zum Ausmalen des Stiegenhauses. Kosten: 35.000 Euro, bezahlt aus dem Reparaturfonds. Selbst die Hausverwaltung wusste nichts davon, die auch von der Firma eigenständig eingesetzt wurde. Ist das rechtens?

Die Eigentümergemeinschaft wird, wenn ein Verwalter bestellt wurde, nur durch diesen vertreten. Nur wenn kein Verwalter bestellt ist, wird die Eigentümergemeinschaft durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer vertreten. Bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung darf der Verwalter, sofern keine abweichende Vereinbarung im Verwaltervertrag getroffen wurde, auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer tätig werden. Bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ist zwingend ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Wenn Ihr Miteigentümer, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, ohne Vollmacht und Berechtigung den Auftrag gegeben hat, das Stiegenhaus auszumalen, so ist er dazu nicht berechtigt, weil die Eigentümergemeinschaft nur von der Verwaltung vertreten wird. Ersetzt die Verwaltung dem Mehrheitseigentümer die Kosten in der Höhe von 35.000 Euro für die Malerarbeiten im Stiegenhaus, so handelt es sich grundsätzlich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung. Fehlt ein solcher Beschluss, besteht für die Zahlung keine Rechtsgrundlage und die Verwaltung hat ihre Befugnisse überschritten. Es wären daher Schadenersatzansprüche gegen die Verwaltung denkbar.

SCHLÜSSELDEPOT Meine Tante ist bettlägerig und bekommt zwei Mal am Tag Besuch vom Hilfswerk. Damit die Betreuer in die Mietwohnung kommen, brauchen sie einen Schlüssel, den sie aber nicht annehmen dürfen. Ein Schlüsseldepot bei der Hauseingangstüre verbietet die Hausverwaltung. Darf sie das?

Wenn Sie als Mieter beabsichtigen, ein Schlüsseldepot an der Hauseingangstüre anzubringen, ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Die Durchführung wesentlicher Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft durch Ihre Tante, ohne die erforderliche Genehmigung des Vermieters eingeholt zu haben, könnte zu rechtlichen Konsequenzen z. B. in Form einer Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage führen. Stimmt der Vermieter dem Wunsch Ihrer Tante nicht zu, besteht in der Regel auch kein Anspruch darauf, das Schlüsseldepot anzubringen.

WINTERDIENST Wir haben als Eigentümer eines gemeinsamen Erschließungsweges für mehrere Parzellen einen Winterdienst für diesen Weg beauftragt. Zum Einsatz soll nur Splitt kommen, da die Salzstreuung schon einmal bauliche Schäden angerichtet hat. Nun gibt es Wünsche, auf ein Salz/Splitt-Gemisch umzusteigen. Braucht es dafür einen Mehrheitsbeschluss?

Steht eine Liegenschaft im (schlichten) Miteigentum, entscheidet bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung die Mehrheit der Eigentümer. Bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung und bei Verfügungshandlungen ist Einstimmigkeit erforderlich. Unter die ordentliche Verwaltung fallen Maßnahmen, die der Erhaltung und Verwaltung der gemeinsamen Sache dienen. Dazu zählen unter anderem ständig wiederkehrende Ausbesserungen und notwendige Instandsetzungsarbeiten. Maßnahmen, die Ihren Schilderungen zufolge zwangsläufig zu einer Beschädigung des Eigentums führen, stellen meiner Ansicht keine ordentliche Verwaltungsmaßnahme dar, weil diese Maßnahme gerade nicht der Erhaltung der Häuser der Miteigentümer dient. Daher wäre meiner Ansicht nach eine Änderung nur mit der Einwilligung aller Miteigentümer zulässig.

„Grundsätzlich ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Die Durchführung wesentlicher Veränderun en an all emeinen Teilen der Liegenschaft ohne Genehmigung könnte zu rechtlichen Konsequenzen führen.“Peter Hauswirth