Zu kalt im gemieteten Büro: Was kann ich dagegen unternehmen?

Experten beantworten Leserfragen jeden zweiten Montag zwischen 10 und Diesmal: Peter Hauswirth – Rechtsanwalt 11 Uhr am KUR|ER-Telefon.

HEIZUNG Ich bin Mieter eines Büros. Mehrfach wurde das Heizsystem umgestellt. Und jedes Mal reduzierte sich dadurch die Vorlauftemperatur. Jetzt muss ich für ein Büro zahlen, das nicht warm genug ist und für das ich extra Wärmegeräte aufstellen muss. Was kann ich tun?

Der Vermieter muss Ihnen Gebrauch und Nutzung in solchem Umfang gewährleisten, der entweder vereinbart wurde oder (mangels Vereinbarung) sich nach dem Vertragszweck oder nach der Verkehrssitte ergibt, wobei im Zweifel mittlere Brauchbarkeit geschuldet wird. Ein Geschäftslokal muss nach der Rechtsprechung beispielsweise (außer es wurde Abweichendes vereinbart) über die Möglichkeit einer ordnungsgemäßen Beheizung verfügen. Für Büroräumlichkeiten wird nichts anderes gelten. Wenn daher Ihr Büro nicht ordnungsgemäß beheizt werden kann, stehen Ihnen Mietzinsminderungsansprüche zu. Weiters können Sie unter gewissen Voraussetzungen

durchsetzen, dass der Vermieter die Heizung repariert. Ob tatsächlich das Büro nicht warm genug wird, ist dabei allerdings anhand objektiver Kriterien festzustellen und hängt nicht von der subjektiven Empfindung der Nutzer ab.

SPEKULATIONSSTEUER Meine Lebensgefährtin und ich besitzen zu gleichen Teilen eine Eigentumswohnung. Aber nur ich bin hier seit zehn Jahren hauptgemeldet. Wenn wir die Wohnung verkaufen, müssen wir dann beide Spekulationssteuer zahlen oder nur die Lebensgefährtin?

Sind die sonstigen Voraussetzungen für die Befreiung von der Immobilienertragssteuer gegeben und Sie haben die vergangenen zehn Jahre bis zur Veräußerung in dieser Wohnung gewohnt, müssen Sie keine Steuer zahlen. Besteht Miteigentum (hier eine Eigentümerpartnerschaft), steht die Hauptwohnsitzbefreiung jenen Miteigentümern zu, welche die Voraussetzungen der Befreiung

erfüllen. Die Steuerpflicht besteht in diesem Fall nur für jene Miteigentümer, welche das Hauptwohnsitzerfordernis nicht erfüllen. Liegen die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung bei Ihrer Lebensgefährtin nicht vor, hat diese die Immobilienertragsteuer (für ihren eigenen Anteil) zu zahlen. Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass Sie nicht nur Ihren Hauptwohnsitz gemeldet haben müssen, sondern auch die Wohnung als Hauptwohnsitz genützt haben müssen.

KURZZEITVERMIETUNG Die Wiener Baunovelle reguliert die Kurzzeit-Vermietung ab Juli neu. Dann sind nur mehr 90 Tage im Jahr erlaubt. Werden diese Anbieter alle verschwinden?

Ich gehe nicht davon aus, dass diese Anbieter alle verschwinden werden. Die Bestimmung der Wiener Bauordnung lassen Ausnahmen zu, und zwar verkürzt zusammengefasst dann, wenn sich die Wohnung nicht in einer

Wohnzone befindet, für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen wurden, die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden und nicht mehr als 50 Prozent des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen. Darüber hinaus ist die Zustimmung des Eigentümers beziehungsweise aller Miteigentümer, wie auch bisher, erforderlich. Es wird aber meiner Einschätzung nach einige Anbieter weniger geben.

„Wenn das Büro nicht ordnungsgemäß beheizbar ist, stehen unter Umständen Mietzinsminderungsansprüche zu. Allerdings gelten hierfür objektive Kriterien zur Beurteilung. “

Peter Hauswirth