Wohnbau auf der Bremse
Die Baustarts im Wohnungsneubau gehen massiv zurück, viele Neubauprojekte wurden verschoben oder gestoppt. Vor allem im Mietsegment rentiert sich der Bau nicht mehr.
» Den zuletzt stark rückläufigen Wohnungsneubau in Österreich anzukurbeln, ist für die Immobilienwirtschaft das Gebot der Stunde. Denn derzeit gehen die Baustarts im Wohnsegment massiv zurück, viele Neubauprojekte werden verschoben oder gestoppt.
„Die Entwicklung von leistbarem und qualitativem Wohnbau ist aktuell wirtschaftlich sehr schwer darstellbar“, begründet Daniel Riedl, Vorstandsmitglied der deutschen Buwog-Mutter Vonovia. Wir haben 2024 vorläufig keine Baustarts“, sagt er in Bezug auf die Buwog.
Die gestiegenen Zinsen und nach wie vor hohen Baukostenmachen den Bauträgern und Entwicklern in Österreich immer stärker zu schaffen. „Unser Ziel ist es, mit dem Bau zu starten, sobald sich die Lage entspannt hat“, kündigt Riedl an. Wann sich die Marktbedingungen verbessern werden, ist allerdings noch nicht absehbar.
Der Bau von Mietwohnungen rechne sich für Bauträger derzeit einfach nicht. „Der Wert, den wir generieren können, liegt unter den Produktionskosten“, führt Riedl aus. Die Folge sei laut Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL-Wohnen, eine Angebotsverknappung im Mietwohnungsbereich um mehr als 50 Prozent, was zu einem Nachfrageüberhang führt. Vor diesem Hintergrund sind die Kündigungen von bestehenden Mietverträgen laut Schunker zurückgegangen: „Die Bewohner bleiben in Ermangelung von Alternativen in ihren Wohnungen.“Im Kaufsegment ist die Nachfrage zwar gestiegen, jedoch ist die Verwertungsgeschwindigkeit zurückgegangen. Wohnungskäufer sind außerdem immer öfter gezwungen, neu zu errichtende Wohnungen bereits vom Plan wegzukaufen, weil Banken von den Bauträgern eine Vorverwertungsquote verlangen, damit die Errichtung des Gebäudes überhaupt starten kann. Die Finanzinstitute senken auf diese Weise ihr Risiko.
Generell ist wegen der gestiegenen Zinsen für viele private Interessenten der Kauf einer Eigentumswohnung in weite Ferne gerückt. Die Leistbarkeit sei weiter schwierig, betont Schunker. Die Käufer-Zielgruppe habe sich minimiert, vor allem auf Kunden, die ein Erbe zur Verfügung haben, um die Hürde von 20 Prozent Eigenmittel und die monatliche Kreditrate stemmen zu können.
All diese Faktoren führen zu sinkenden Neubauzahlen: In Wien werden in diesem Jahr 13.200 Wohnungen fertiggestellt, gegenüber dem Rekordjahr 2019 entspricht das einem Rückgang von mehr als 46 Prozent. Für 2025 und 2026 rechnen Experten mit weiteren Rückgängen. Daher ist ein Wohnungsmangel für die Branche programmiert. Daniel Riedl geht auch nicht davon aus, dass sich für potenzielle Wohnungskäufer in nächster Zeit viel ändert – auch wenn die Zinsen leicht sinken könnten. Für private Käufer oder Familien ändere eine Zinssenkung von einem halben Prozentpunkt nicht viel, weil die monatliche Kreditrate dann vielleicht von 2.700 auf 2.500 Euro sinke, dies aber noch immer weit weg sei von den 1.500 Euro von vor zwei Jahren.
Für die Branche besteht daher Handlungsbedarf, damit der Neubau angekurbelt wird, denn Mietwohnungen werden dringend am Markt gebraucht. «