Eigentümer oder Bewohner: Wer zahlt nach Schenkung Gebühren?

Experten beantworten |hre Leserfragen jeden zweiten Montag zwischen 10 und 11 Uhr am KUR|ER-Telefon. Diesmal: Walter Rosifka – Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer

SCHENKUNG Wir bewohnen ein großes Haus in Niederösterreich, das wir unserem Sohn schenken wollen. Wir wollen uns aber anlässlich der Schenkung ein lebenslängliches Wohnungsrecht in diesem Haus vorbehalten. Wer muss dann die Gebühren wie Müll und Abwasser bezahlen? Der Eigentümer oder wir als Bewohner?

Diese Fragen sollten Sie möglichst klar im Vertrag regeln. Üblich ist es, dass Wohnungsgebrauchsberechtigte die laufenden „echten“Betriebskosten bezahlen, wie Wasser-, Kanal- und Müllgebühren, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfer etc. Wollen Sie von solchen Kosten (teilweise) ausgenommen sein, sollten Sie klar vereinbaren, dass diese der Eigentümer zu tragen hat.

EIGENTÜMERVERSAMMLUNG Ich bin Wohnungseigentümer, wir hatten im März 2019 eine Hausversammlung und dann erst wieder im Jänner 2024. Die gesetzliche Verpflichtung des Hausverwalters ist aber, alle zwei Jahre eine Versammlung einzuberufen. Können wir einen Abschlag bei den Verwalterkosten geltend machen?

Wenn ein Verwalter seine Pflichten grob verletzt, kann die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft eine Herabsetzung des mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts verlangen; nach Maßgabe des verminderten Nutzens aus seiner Verwaltertätigkeit. Ich gebe zu bedenken – auch in Anbetracht der Beeinträchtigungen und Unsicherheiten während der Corona-Pandemie –, dass ein Gericht die Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung über fast fünf Jahre nicht zwingend als „grobe“Pflichtverletzung werten muss. WASSERSCHADEN Ich bin Mieter und habe einen Wasserschaden in der unteren Wohnung verschuldet. Die Hausverwaltung hat mir nun ihre Schadenersatzforderung mit 1.200 Euro beziffert und das mit einem Angebot eines Malerbetriebs belegt. Sowohl die Hausverwaltung als auch die Mieterin der betroffenen Wohnung stellen mir aber keinen Besichtigungstermin zur Verfügung, damit ich selber den Schaden besichtigen kann, oder ein von mir mit der Erstellung eines Kostenvoranschlages beauftragter Maler meines Vertrauens die Wohnung betreten kann. Ist das rechtens?

Ich bin der Meinung, dass Sie ein solches Betretungsrecht nicht durchsetzen können. Nach der Rechtsprechung zum Schadenersatzrecht steht es dem Geschädigten

frei, entweder Wiederherstellung des vorigen Zustands oder Geldersatz zu verlangen. Wenn der Geschädigte Geldersatz des Schadens verlangt, können Sie als Schädiger ihm die Reparatur durch Ihre Malerfirma nicht aufzwingen.

BETRIEBSKOSTEN

Eine ehemalige Hotelanlage wurde vor Jahren in eine dreigeteilte Wohnungseigentumsanlage umgewandelt. Die Eigentumswohnungen befinden sich seit damals auf drei verschiedenen Liegenschaften. Ich wohne in der südlich gelegenen Wohnhausanlage. Auf der mittleren Liegenschaft befindet sich ein Schwimmbad, das von allen Wohnungseigentümern genutzt wird. Die Kosten für das Schwimmbad werden liegenschaftsübergreifend auf alle Wohnungseigentümer verteilt. Die nördlich gelegene Wohnhausanlage weigert sich nun , die Kosten des Schwimmbades zu tragen. Müssen wir jetzt für die Kosten haften, die die nördliche Anlage nicht bezahlt?

Bei liegenschaftsübergreifenden Kostenverteilungen kommt eine solche Haftung meines Erachtens nicht in Betracht. Anlässlich der Dreiteilung der ehemaligen Hotelanlage und der Einräumung der Benützungsrechte an der Badeanlage wurden wohl die jeweiligen Anteile für die Kostenbeteiligung festgelegt. Ich gehe nicht davon aus, dass sich alle Wohnungseigentümer einer Liegenschaft zur Solidarhaftung für Schulden der Miteigentümer einer anderen Liegenschaft verpflichtet haben.

„Diese Frage sollten Sie möglichst klar im Vertrag regeln. Üblich ist es, dass Wohnungsgebrauchsberechtigte die laufenden Betriebskosten wie Kanalund Müllgebühren bezahlen.“Walter Rosifka