Darf ich meine vermietete Wohnung jedes Jahr besichtigen?

Experten beantworten |hre Leserfragen jeden zweiten Montag zwischen 10 und Dieses Mal: Georg Röhsner – Rechtsanwalt 11 Uhr am KUR|ER-Telefon.

WINTERDIENST Wir haben für unser Haus einen Winterdienst für den vergangenen Winter bestellt. Muss ich den Vertrag jetzt kündigen oder läuft er einfach durch Nicht-Bezahlung der nächsten Rechnung aus? Können die Uhrzeiten, in denen geräumt wird, von den üblichen Zeiten abweichen?

Dazu müssten Sie den abgeschlossenen Vertrag prüfen, ob derselbe nur für einen Winter abgeschlossen wurde oder ob darin geregelt ist, dass er sich automatisch um ein weiteres Jahr verlängert, wenn er nicht bis zu einem bestimmten Tag aufgekündigt wird. Ist Letzteres der Fall, müssen Sie, wenn Sie nicht verlängern wollen, bis zu dem im Vertrag genannten Termin ausdrücklich aufkündigen. Die bloße Nicht-Bezahlung der Rechnung genügt dafür nicht. Was die Uhrzeiten der Räumungsverpflichtung anbelangt, sollten Sie ebenfalls den Vertrag kontrollieren. Nach der Straßenverkehrsordnung ist der Hauseigentümer verpflichtet, den Gehsteig zwischen 6 und 22 Uhr von Schnee und Eis zu säubern – die Beauftragung eines Winterdienstes ist nur sinnvoll, wenn in dieser Beauftragung diese gesetzliche Verpflichtung auf den Winterdienst überbunden wird.

HAUSVERWALTUNG Wie können wir als Wohnungseigentümer die Hausverwaltung wechseln? Welche Fristen sind einzuhalten? Welche Beschlüsse sind zu fassen?

Sofern nicht eine Abberufung aus „wichtigem Grund“(z. B. finanzielle Unregelmäßigkeiten, grobe Pflichtverletzungen) erfolgt, ist eine Aufkündigung des Verwaltervertrags durch die Wohnungseigentümer nur jeweils zum 31. 12. jeden Jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten möglich. Das bedeutet, dass ein wirksamer Beschluss bis spätestens 30. 9. des Jahres gefasst und dem Verwalter zugestellt werden muss. Ein solcher Beschluss kann entweder in einer Eigentümerversammlung – hier sollte aber schon in der Einladung auf die beabsichtigte Beschlussfassung hingewiesen werden – oder auf schriftlichem Weg gefasst werden. Für eine Mehrheit benötigt es entweder mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel aller tatsächlich abgegebenen Stimmen (sofern diese zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile repräsentieren). Ganz wichtig ist, dass tatsächlich allen Miteigentümern die Möglichkeit gegeben wurde, sich an der Abstimmung zu beteiligen und ihre Argumente in die Diskussion einzubringen. Werden einzelnen Eigentümern die Einladung oder der schriftliche Beschlussvorschlag nicht korrekt zugestellt, kann dies den Beschluss anfechtbar machen. Wenn Sie einen schriftlichen Eigentümerbeschluss initiieren wollen, haben Sie gegenüber der bestehenden Hausverwaltung einen Anspruch auf Herausgabe von Namen und Adressen der übrigen Miteigentümer, um diese anschreiben zu können.

VERMIETUNG Ich vermiete eine Garçonnière auf vier Jahre. Darf ich die Wohnung jedes Jahr besichtigen, um mir ein Bild vom Zustand der Wohnung zu machen?

Ein „automatisches“Recht für solche Besichtigungen ohne besonderen Grund gibt es nicht, sofern Sie sich das nicht ausdrücklich im Mietvertrag vorbehalten haben. Und auch dann geht das nur nach entsprechender vorheriger Terminvereinbarung und zu üblichen Tageszeiten. Ohne eine solche vertragliche Vereinbarung wäre eine solche Besichtigung nur dann durchsetzbar, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt – also beispielsweise ein Wasserschaden in der Wohnung darunter oder konkrete Hinweise auf Missstände in der Wohnung, wie z. B. Geruchsbelästigungen, ständige Beschwerden von Nachbarn.

„Ein ‘automatisches’ Recht für solche Besichtigungen ohne besonderen Grund gibt es nicht, sofern Sie sich das nicht ausdrücklich im Mietvertrag vorbehalten haben.“Georg Röhsner