Umwidmung: Vereinbarungen über Vorbehaltsflächen sind illegal
Raumordnung. Schon vor Jahren hat der VFGH festgestellt, dass es bei Umwidmungen in Bauland keine Vorbehaltsflächen für den gefördertenwohnbau geben darf. Viele Gemeinden haben sich einfach nicht daran gehalten. Der OGH stellt in einem Urteil erneut klar:
SALZBURG (SN). „Umgewidmet wird nur, wenn ein Teil der Fläche für den geförderten Wohnbau reserviert wird“, so lautet nicht nur die Forderung vieler gemeinnütziger Bauträger, so stellt sich auch die Praxis in vielen Gemeinden dar. Der Haken: Ein solches Vorgehen ist illegal. Schon 1999 hat der Verfassungsgerichtshof klargestellt, dass eine Verknüpfung einer hoheitlichen Flächenwidmung einerseits mit dem Abschluss einer privatrechtlichen Vereinbarung über die Verwendung von Grundstücken andererseits verfassungsrechtlich unzulässig ist.
Die Folge: Viele Gemeinden haben weitergemacht wie bisher und das Erkenntnis einfach ignoriert, man könnte auch überspitzt sagen, sie haben illegale Verträge abgeschlossen. Das hat nun nämlich auch ein Urteil des OGH zivilrechtlich bestätigt: „Wenn die Privatwirtschaftsverwaltung gewählt wird, um der materiell gegebenen öffentlich-rechtlichen Bindung zu entgehen, so liegt Missbrauch der Form und daher ein essenzieller Verstoß gegen die Grundsätze des Rechtsstaates vor, der gemäß § 879 Abs. 1 ABGB zur Nichtigkeit der privatrechtlichen Vereinbarung führt.“
Unzulässige Nebenverträge
Für alle Nichtjuristen übersetzt bedeutet das: Einen hoheitlichen Akt nur dann zu setzen, wenn es privatrechtliche Nebenverträge gibt, ist nicht zulässig. Konkretes Beispiel: Ein Grundeigentümer schließt mit der Gemeinde einen Vertrag ab, wonach er, nach erfolgter Umwidmung in Bauland, einen Teil der Fläche für geförderten Wohn- bau zur Verfügung stellt. Ist die Umwidmung erfolgt, kann der Grundbesitzer aber schalten und walten wie er will, weil der privatrechtliche Vertrag schlicht ungültig ist. Die Flächen für den geförderten Wohnbau gehen doch an private Interessenten.
Das bestätigt auch der auf Grundverkehr spezialisierte Salzburger Rechtsanwalt Berthold Garstenauer: „Es wurde zwar in den Verträgen darauf hingewiesen, dass Umwidmungen lediglich in Aussicht gestellt werden und keine verbindliche Zusage vorliegen würde. Allerdings war für sämtliche Beteiligten klar, dass eine verbindliche schriftliche Zusage des Liegenschaftseigentümers zur Errichtung geförderter Mietwohnungen Voraussetzung für die Umwidmung ist.“
Kein privatrechtlicher Spielraum
Man hielt sich also daran, auch aus gegenseitigem Interesse, rechtlich haltbar ist die Vorgangsweise aber nicht. „Erläuternd wird vom OGH ausgeführt, dass keine generelle Wahlfreiheit zwischen öffentlichrechtlichen und privatrechtlichen Handlungsformen besteht. Die Umwidmung, sohin die Änderung eines Flächenwidmungsplans, zählt gemäß Auffassung des Obersten Gerichtshofs zu den hoheitlichen Vollzugsaufgaben einer Gemeinde, sodass in diesem Rahmen kein Spielraum für privatrechtliches Handeln besteht.“
Bisher haben die Gemeinden den VfGH ignoriert. „Mir ist nicht bekannt, weshalb sich die Gemeinden nicht an das VfGH-Erkenntnis gehalten haben. Ich denke, es gab keinen anderen Weg, um geförderte Mietwohnungen zu errichten, und wo kein Kläger – da kein Richter“, meint Garstenauer.