„Brauchen künftig eine Subjektförderung“
Flächen im Rahmen einer Umwidmung für den gemeinnützigenWohnbau zu reservieren ist ungesetzlich. Daraus ergeben sich auch Folgen für die neue Salzburger Landesregierung, die eine neue Form der Vertragsraumordnung anstrebt. Rechtsanwalt Berthold Garstenauer über künftige Szenarien: SN: Was bedeutet das OGH-Urteil für Eigentümer und Gemeinden? Garstenauer: Es bedeutet, dass die vertragliche oder faktische Verknüpfung eines hoheitlichen Umwidmungsakts mit einer privatrechtlichen Vereinbarung zur Nichtigkeit der privatrechtlichen Vereinbarung, nicht aber des Umwidmungsakts führt. Der Grundstückseigentümer könnte ungeachtet der bestehenden Vereinbarung über sein umgewidmetes Grundstück frei verfügen. SN: Kann die Politik hier ordnend eingreifen? Garstenauer: Das Arbeitsprogramm der neuen Salzburger Landesregierung sieht nunmehr „etwas Ähnliches wie die alte Vertragsraumord-
„Das ist das Ende des geförderten Wohnbaus auf privaten Grundstücken.“ nung“vor. Die beabsichtigte faktische oder rechtliche Verknüpfung des öffentlich-rechtlichen Widmungsakts mit einer Verpflichtung des Grundeigentümers, auf seinem Grundstück geförderte Mietwohnungen errichten zu lassen, kann allerdings nach der dargestellten Rechtslage nicht legal sein. SN: Welcher Folgen hat das für den gemeinnützigenWohnbau? Garstenauer: Dies bedeutet meines Erachtens das Ende des geförderten Mietwohnungsbaus auf privaten Grundstücken. Kein Grundeigentümer wird bereit sein, sein Grundstück zu einem geringen gesetzlich limitierten Preis an eine gemeinnützige Bauvereinigung zu veräußern, wenn ein privater Bauträger aufgrund einer privatwirtschaftlichen Kalkulation in der Lage ist, mehr als das Doppelte zu bezahlen. SN: Wie kann dann noch bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden? Garstenauer: Eine Lösung bietet der Rückblick auf die 90er-Jahre. Damals wurde ein regelrechter Bauboom ausgelöst, als die Wohnbauförderung von der Objekt- auf die Subjektförderung umgestellt wurde. So sollten gesetzliche Rahmenbestimmungen nicht die Errichtung der Wohnungen, sondern deren Nutzer fördern. Dadurch würde privates Anlegerkapital in den geförderten Mietwohnungsbau umgeleitet. Dem Anleger, der die Wohnung am freien Markt von gewerblichen Bauträgern erwirbt, sollte eine marktübliche Rendite verbleiben. Die Förderungsmittel sollten abhängig vom Einkommen des Mieters die Differenz ausgleichen. Dieses Modell würde zudem ungesetzliche Eingriffe in verfassungsmäßig gewährleistete Rechte durch die „Vertragsraumordnung“erübrigen.