Deutschland vor der Blase?
Wohnhäuser in Deutschland werden teurer. Übersteigerte Preiserwartungen könnten zu einer Preisblase führen. Auch in Berlin trifft hohe Nachfrage auf teils kaum vorhandenes Angebot.
Der Anstieg der Preise für Wohnhäuser in Deutschland deutet vielerorts auf übersteigerte Preiserwartungen hin und mehrt damit die Gefahr einer Immobilienblase, zu diesem Schluss kommt ein ImmobilienpreisMonitoring des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung. Für Wohnungen ist dies demnach hingegen nicht zu beobachten.
Während sich im vorhergehenden Immobilienpreis-Monitoring vom Dezember 2014 nur in 18 der 141 Regionen Anzeichen für überhöhte Immobilienpreise für Wohnhäuser zeigten, stieg ihre Zahl bis April 2016 auf 47. Bei den Wohnungen ist das Risiko einer Immobilienpreisblase hingegen nicht deutlich gestiegen. Gegenüber 2014 hat sich die Anzahl der Regionen mit Anzeichen für eine Überhitzung um lediglich vier auf nun 20 erhöht.
In Summe sind die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen. Im vierten Quartal 2015 verteuerten sich deutsche Wohnimmobilien in realer Betrachtung nach Angaben der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich um etwa vier Prozent. In der ersten Hälfte 2016 hat sich der Preisauftrieb weiter beschleunigt. Darauf weist zumindest der Immobilienindex IMX von ImmobilienScout24 hin. Von Jänner bis Mai 2016 verteuerten sich Bestandsimmobilien laut IMX um etwa elf (Wohnungen) beziehungsweise rund sechs Prozent (Häuser).
Die Stärke des Preisanstiegs allein sagt jedoch wenig über dessen Dauerhaftigkeit aus. Um den Zusammenhang von Einkommensperspektiven und Immobilienpreisen abzubilden, wird daher in der Studie anhand regionaler Preisindizes untersucht, ob es Anzeichen für eine nicht nachhaltige Preisentwicklung in den einzelnen Regionen gibt. Hierzu wird statistisch getestet, ob ein hoher Preisanstieg fundamental gerechtfertigt ist oder auf übersteigerten Erwartungen basiert, die das Entstehen einer Preisblase ankündigen können.
Die Blasenentwicklung steht vor dem Hintergrund sich verschieden entwickelnder Märkte in Deutschland. So stehen auf den Büroimmobilienmärkten in den ostdeutschen Zentren Dresden, Leipzig, Rostock, Erfurt und Potsdam die Zeichen weiter auf Wachstum. Unterstützt durch die gute Beschäftigungssituation zeigt sich in dem Städtequintett eine steigende Nachfrage nach Büroflächen. Da die ostdeutschen Metropolen gleichzeitig keinen adäquaten Flächenzuwachs verzeichnen, werden vorrangig Niclas Karoff, TLG-Immobilien leerstehende Büroflächen abgebaut. An der Spitze liegt Leipzig mit einem Leerstandsrückgang um 6,1 Prozentpunkte seit 2011. Lediglich in Potsdam stagnierte die Leerstandsquote in den vergangenen fünf Jahren. Allerdings ist diese in der brandenburgischen Landeshauptstadt mit 4,3 Prozent die niedrigste in den fünf Städten. Das ist eines der Ergebnisse des jährlichen Marktberichts „Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland“der TLG Immobilien AG.
Die positive Entwicklung spiegelt sich deutlich auf dem Mietmarkt für Büroimmobilien wider: Bürovermieter in Leipzig und Dresden erzielen mit einem Spitzenmietniveau von 12,60 bzw. 12,20 Euro pro Quadratmeter bereits ähnlich hohe Preise wie zum Beispiel in Mainz. Vor allem in Potsdam und Rostock werden mit im Durchschnitt 14 Euro pro Quadratmeter bereits ähnlich hohe Spitzenmieten erzielt wie beispielsweise in Wiesbaden oder Mannheim. Erfurt hat mit einer Spitzenmiete von zehn Euro pro Quadratmeter und angesichts seiner Funktion als bedeutender Hochschulstandort noch Potenzial nach oben.
Der Berliner Markt für gewerbliche Immobilieninvestitionen hat 2015 mit einem Volumen von rund 8,3 Mrd. Euro einen neuen nationalen Rekordwert erreicht – so viel wie noch nie in einer deutschen Stadt. Das Investitionsvolumen stieg damit um 94 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Zugleich verwies die Spreemetropole damit die bisherigen Spitzenreiter Frankfurt und München auf die Plätze zwei und drei. „Der Berliner Büroimmobilienmarkt übertrifft derzeit alle Erwartungen und verdeutlicht die Etablierung der Stadt als wichtigen europäischen Investitionsstandort. In manchen Bezirken wie zum Beispiel Friedrichshain-Kreuzberg sind aufgrund der hohen Nachfrage bei gleichzeitig geringer Verfügbarkeit spekulativ errichteter Neubauten nur noch wenig freie Büroflächen auf dem Markt“, sagt TLG-Vorstand Niclas Karoff. Auch im Einzelhandelssektor belegt die Hauptstadt bei Flächenumsatz und Transaktionen den ersten Rang.
Die dominierende Assetklasse auf dem Berliner Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt waren 2015 mit einem Anteil von 54 Prozent Büroimmobilien. Das entspricht einem Anstieg von 14 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. An zweiter Stelle folgen Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 25 Prozent am Investmentmarkt der Hauptstadt, was einem Zuwachs von rund vier Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der drittgrößte Investmentanteil von acht Prozent entfiel auf Hotelimmobilien.
Nicht nur von Investorenseite, sondern auch von Mieterseite herrscht eine hohe Nachfrage nach Büroimmobilien. Dies zeigt sich im Rückgang der Leerstandsquote um 1,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr auf 3,8 Prozent. Besonders in Kreuzberg mit einer Leerstandsrate von 0,6 Prozent und in der Mediaspree mit einem Prozent sowie in Friedrichshain mit 1,2 Prozent sind freie Büroflächen ein knappes Gut.
In Berlin trifft hohe Nachfrage auf geringe Verfügbarkeit.