Wann wird die Vermietung steuerlich lukrativ?
Ein konkretes Beispiel zeigt, dass Einkünfte aus Mietwohnungen nicht uneingeschränkt abgesetzt werden können.
Die Vermietung muss einen Gewinn bringen
Karl B. plant ein Dreifamilienhaus nahe Linz für 900.000 Euro. In einem Teil will er mit seiner Familie selbst wohnen, die anderen zwei Wohneinheiten sollen vermietet werden. Was ist aus Sicht der Einkommensteuer zu beachten, damit der Kauf für ihn finanzierbar ist?
Steuerlich besonders interessant ist Vermietung deshalb, da für das Gebäude eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden kann. Der Wertanteil von Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden. Je nach Größe des Orts, dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis oder der Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude liegt der Grundanteil zwischen 20 Prozent und 40 Prozent. Da in der stadtnahen Gemeinde der Quadratmeterpreis im Schnitt über 400 Euro liegt, sind im Fall von Karl B. 30 Prozent, also 270.000 Euro, auszuscheiden.
Nutzt wie im Fall der Familie B. der Vermieter einen Teil des Hauses privat, sind die auf den privaten Teil entfallenden Aufwendungen (einschließlich der AfA) nicht abzugsfähig. Es wird in der Regel nach der Nutzfläche aufgeteilt. Da alle drei Wohneinheiten gleich groß sind, muss Karl B. deshalb ein Drittel der verbliebenen 630.000 Euro für den Gebäudeteil als Privatanteil ausscheiden.
Aufwendungen zur Instandsetzung, die den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern (zum Beispiel Austausch von Fenstern und Türen, Austausch von Heizungsanlagen, Erneuerung der Wärmedämmung), müssen ab 2016 auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Von den 60.000 Euro, die Karl B. für die Renovierung der Mietwohnungen investiert, kann er also jährlich 4000 Euro geltend machen.
Im Gegensatz dazu ist der finanzielle Aufwand für die Instandhaltung (laufende Wartungsarbeiten und Reparaturen, Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume, Anfärben der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes) in der Regel jährlich sofort absetzbar.
Die einkommensteuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind – vergleichbar mit Lohneinkünften – durch eine Gegenüberstellung der Einnahmen zu den Werbungskosten und der jährlichen AfA des jeweiligen Kalenderjahres zu ermitteln.
Ein absolutes Knock-out-Kriterium, ob Mieteinnahmen und die dazugehörigen Werbungskosten steuerlich relevant sind, ist die Frage, ob sogenannte Liebhaberei vorliegt. Wenn nämlich die Vermietung über einen längeren Zeitraum keinen Gewinn erwarten lässt, liegt „Liebhaberei“vor. Das heißt, dass Verluste aus dieser Tätigkeit mit anderen positiven Einkünften nicht ausgeglichen werden dürfen.
Bei der sogenannten „kleinen“Vermietung, wie der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder Bungalows, muss nachgewiesen werden, dass in einem absehbaren Zeitraum ein Gesamtgewinn zu erwarten ist. Das sind 20 Jahre ab Beginn der Vermietung bzw. maximal 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen.
Der Gesamtgewinn bzw. -überschuss errechnet sich aus der Summe der seit Beginn der Tätigkeit bereits erzielten und noch zu erwartenden steuerlichen Ergebnisse. Für die Berechnung des Gesamtüberschusses sind gesetzlich beschränkte Mietzinse durch marktübliche und steuerliche Sonderabschreibungen durch „normale“Abschreibungen zu ersetzen.
Die Kalkulation von Familie B. ergibt, dass nach 19 Jahren Vermietung ein Gesamtgewinn zu erwarten ist und das Finanzamt keine Liebhaberei annehmen darf. Eine allfällige Einstellung der Vermietung und die Übertragung des vermieteten Objekts hätten auf die jetzige Beurteilung der Vermietungspläne der Familie B. keine Auswirkung, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten, kürzeren Zeitraum geplant gewesen ist.
Andreas Staribacher und Felix Müller sind Steuerexperten.