Der Markt bleibt in Bewegung
Innsbruck, Salzburg und Wien bleiben preislich an der Spitze. Weiterhin gibt es nicht unerhebliche Preisunterschiede zwischen Städten und Stadtteilen.
DDie ersten Monate eines Jahres sind meist jene, in denen neueste Zahlen vom Immobilienmarkt präsentiert werden. Nun hat auch der ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft) auf Basis von Grundbuchdaten, die ImmoUnited erhoben hat, eine solche Analyse vorgestellt. Demnach wurden im Jahr 2017 in Österreich rund 50.000 Eigentumswohnungen mit einem Transaktionsvolumen von mehr als zehn Milliarden Euro verbüchert, das ist ein neuer Rekordwert. Für einen Vergleich der einzelnen Landeshauptstädte wurden die mittleren Kaufpreisen für eine gebrauchte 70 bis 80 Quadratmeter große Durchschnittswohnung errechnet. Wenig überraschend nehmen Innsbruck, Salzburg und Wien preislich gesehen die Top-Drei-Positionen im Ranking ein. Beachtlich ist, dass der Kaufpreis für die genannte Durchschnittswohnung in Innsbruck über jenem Salzburgs liegt, wenn auch freilich die Preisdifferenz von knappen 1000 Euro nicht sonderlich hoch ist. Das Mittelfeld wird von Bregenz angeführt, die definierte Standardwohnung ist dort um 214.000 Euro zu haben. Ähnlich ist das Preisniveau in Linz, Graz und Klagenfurt mit 160.000 bis 170.000 Euro. Merklich günstiger ist die Durchschnittswohnung in St. Pölten mit 123.000 Euro. Zwischen der teuersten Durchschnittswohnung in Innsbruck um 265.000 Euro und der günstigsten Durchschnittswohnung in St. Pölten um 123.000 Euro beträgt die Preisdifferenz mehr als 100 Prozent.
Differenzierter Markt Salzburg
Laut ÖVI-Auswertung sind die Transaktionszahlen in Salzburg deutlich zurückgegangen. Im Vergleich zum hoch angesiedelten Rekordjahr 2016 wurden 2017 um 40 Prozent weniger Wohnimmobilien gekauft. „Die Ursache für den Rückgang ist mehr beim geringen Angebot als der Nachfrage zu suchen“, sagt ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel. In Salzburg wird demnach wenig gebaut, die Wohnbaurate (Anzahl der fertiggestellten Wohnungen pro Jahr je 1000 Einwohner) beträgt „5“. Das ist die niedrigste Wohnbaurate im Landeshauptstädtevergleich. „Auch das Angebot auf dem Gebrauchtwarenmarkt geht zurück, prinzipiell gilt, wer nicht verkaufen muss, tut es auch nicht!“, sagt Holzapfel.
Bei neuwertigen Wohnungen hat Salzburg im Landeshauptstädtevergleich preislich die Pole-Position inne, der mittlere Quadratmeterpreis von 5100 Euro übersteigt jenen in Wien um 1000 Euro, der Abstand zum mittleren Preis in Innsbruck ist mit 200 Euro Differenz wesentlich geringer. Eindrucksvoll dokumentiert wird diese Preisliga, wenn man besonders begehrte Wohngegenden im Detail analysiert. In Salzburg-Morzg haben 2017 26 neue Wohnungen den Weg ins Grundbuch gefunden, und zwar mit mittleren Preisen von 6778 Euro/Quadratmeter. Dass Wohnraum in Salzburg-Nord (Liefering, Itzling, Gnigl) noch eher finanzierbar ist, zeigen die mittleren Werten im Neubau von 5094 Euro/Quadratmeter und gebrauchten Wohnungen zu 3117 Euro/Quadratmeter.
In der Kategorie gebrauchte Wohnungen führt Salzburg hingegen nicht mehr die Spitze an. Der mittlere Quadratmeterpreis für gebrauchte Wohnungen liegt in Salzburg mit 3300 Euro und wird damit 2017 geringfügig von Wien getoppt, größer ist der Abstand zu den gebrauchten Wohnungen in Innsbruck mit einer Differenz von 600 Euro/Quadratmeter.
Auch die mittleren Häuserpreise sind in Innsbruck mit 620.000 Euro höher. „Die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern sind schon aufgrund deren Unterschiedlichkeit in Ausstattung und Größe nicht leicht auf einen Nenner zu bringen“, gibt Holzapfel zu bedenken. Trotzdem nennt der ÖVI einen mittleren Preis von 547.500 Euro (+8,7 Prozent gegenüber 2016). Interessant sind die Detailpreise in begehrten Wohngegenden wie Aigen (nicht repräsentative Werte von 641.000 bis 921.250 Euro) oder Morzg (Median 555.000 Euro in einer Bandbreite von 410.000 bis 929.000 Euro). Deutlich günstiger sind Häuser in Salzburg-Nord mit einem Median von 434.920 Euro (Bandbreite 350.000 bis 500.000 Euro) zu haben.
Baugrundstücke sind in Salzburg seit Jahren absolute Mangelware. 2017 konnte erstmals seit 2010 kein statistisch valider Mittelwert gebildet werden: Preise um 679 Euro waren ebenso zu registrieren wie solche um 1181 Euro pro Quadratmeter, Einzelpreise in Morzg lagen gar bei 1831 Euro pro Quadratmeter. Holzapfel: „Salzburg bestätigt gemeinsam mit Innsbruck und Wien seine Rolle als führende österreichische Landeshauptstadt, was Eigentumspreise betrifft. Die Entwicklung der vergangenen Jahre kennt nur eine Richtung: stetig bergauf.“
„Wer nicht verkaufen muss, tut es auch nicht!“Anton Holzapfel, ÖVI-Geschäftsführer BILD: SN/BERNHARD SCHREGLMANN