Zinshäuser sind immer gefragt
Das Zinshaus als Anlageobjekt hat immer Saison. Auf dem Markt in Wien zeichnet sich eine stabile Entwicklung ab, in Salzburg sind die Objekte extrem rar.
DDer Wiener Zinshausmarkt schloss in den ersten Monaten des Jahres 2018 nahtlos an die gute Performance des Vorjahres an. Das Transaktionsvolumen entwickelte sich weiterhin stabil und es ist davon auszugehen, dass der Vorjahreswert von 1,35 Mrd. Euro heuer wieder erreicht werden kann. Das geht aus dem soeben erschienenen Zinshausmarktbericht von EHL Immobilien hervor. Die Anzahl der Transaktionen ist dabei demnach weiterhin rückläufig. 2017 wurden 495 Transaktionen abgeschlossen, ein Minus von 17,5 Prozent gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs. Die durchschnittliche Transaktionsgröße ist weiter gestiegen. Vor allem der Anteil der Objekte zwischen sechs und zehn Millionen Euro ist von 16 auf 24 Prozent des Gesamtmarkts gestiegen, die kleineren Objekte (bis sechs Mill. Euro) und auch das Spitzensegment (mehr als zehn Mill. Euro) verloren hingegen Marktanteile. Das Transaktionsvolumen 2017 hat sich trotz der weiter steigenden Preise, die im Vergleich zu 2016 bei ähnlicher Lage- und Objektqualität um bis zu 15 Prozent zulegen konnten, leicht rückläufig entwickelt. Das hohe Preisniveau ist nämlich nur für eine relativ kleine Gruppe von Investoren ein Anreiz zu verkaufen. „Derzeit wollen die meisten Privatinvestoren ebenso wie Banken und Versicherungen trotz des hohen Preisniveaus geradezu im Wortsinn um keinen Preis verkaufen“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. „Zahlreiche Investoren, die durchaus bereit sind, marktadäquate Preise zu bezahlen, kommen daher insbesondere dann, wenn sie nur in Bestlagen suchen, lange Zeit nicht zum Zug und das zu geringe Angebot bremst die Entwicklung des Marktes bis zu einem gewissen Grad.“
Innerhalb des Gürtels stiegen die Preise in Leopoldstadt und Mariahilf besonders stark. Auffällig dabei ist, dass das Plus in diesen Bezirken im unteren Preisbereich mit jeweils 16 Prozent deutlich größer ist als im oberen Preisbereich mit acht Prozent in Leopoldstadt bzw. sechs Prozent in Mariahilf. Die Preisspannen in den einzelnen Bezirken verringern sich somit tendenziell.
Am stärksten war der Anstieg mit rund 30 Prozent in Floridsdorf, das aber nur einen relativ kleinen Zinshausbestand aufweist. Mit einem Plus von zirka 23 Prozent konnten die Zinshauspreise in Hernals, wo mittlerweile zwischen 1350 und 2450 Euro pro Quadratmeter erzielt werden können, besonders stark zulegen. Hier schlägt sich bereits jetzt die mittelfristige Wertsteigerung durch den Bau der U5, die ab 2025 zum Elterleinplatz fahren soll, nieder.
Die Entwicklung in Hernals sei ein klares Indiz dafür, dass die zukünftigen Entwicklungsperspektiven und langfristigen Wertsteigerungspotenziale einer Mikrolage derzeit die Überlegungen von Investoren beherrschen, erklärt Ehlmaier. Dabei werde der Betrachtungshorizont immer langfristiger und gehe über die bereits recht klar vorhersehbaren Entwicklungen durch den U-Bahn-Ausbau hinaus: „Vor allem für Privatinvestoren, die ein Zinshaus ja in der Regel als krisensichere Anlageform über Generationen hinweg betrachten, kann es sinnvoll sein, schon jetzt die Auswirkungen von Zukunftstrends, wie insbesondere den Anstieg der lärm- und emissionsarmen Elektromobilität, zu antizipieren.“Mikrolagen, die jetzt noch unter der Verkehrsbelastung leiden und ein entsprechend günstigeres Preisniveau haben, könnten über die nächsten zehn bis zwanzig Jahre deutlich an Attraktivität gewinnen, wenn der Lärmfaktor wegfällt bzw. reduziert wird.“
Leicht rückläufiges Transaktionsvolumen In Salzburg gehen die Uhren anders
Der Zinshausmarkt in Salzburg gestaltet sich ganz anders. Da es in der Festspielstadt kaum „klassische“Zinshäuser wie in Wien gibt, schaut auch der Markt anders aus. „Wir haben hier ein sehr geringes Angebot“, bestätigt Andreas Gressenbauer, Präsident des Salzburger Immobilienrings und auf Investmentimmobilien spezialisiert. „Wenn es Zins- beziehungsweise Wohnungsgebäude gibt, dann stürzen sich vor allem die Bauträger drauf.“Diese würden die Häuser renovieren und dann entweder als Ganzes weiterverkaufen oder alternativ das Haus parifizieren und danach die einzelnen Wohnungen verkaufen.
„Derzeit gibt es attraktive Häuser, etwa in der Getreidegasse, gar nicht. Lediglich in der Linzer Gasse steht ein Objekt zum Verkauf“, betont Gressenbauer. Preislich sind die Unterschiede groß, die Preisspanne geht von knapp einer Million Euro, etwa in Straßen wie der Franz-Josef-Straße bis zu 15 bis 20 Millionen Euro in Toplagen wie der Getreidegasse. Investoren sollten vor allem auch einen langen Atem haben, denn die Renditen liegen, je nach Lage, Zustand etc., zwischen 1,8 und 2,8 Prozent. „Da ist Wien schon ein bisschen anders. Dort ist es innerhalb des Gürtels schwierig, außerhalb ist es nur interessant, wenn die Rendite bei mindestens drei Prozent liegt“, bestätigt Gressenbauer.