Privatvermieter im Dschungel der Paragrafen
Kurzzeitige Vermietung. Auf alle, die Touristen privat Wohnungen anbieten, warten rechtliche Fallstricke. Eine Orientierungshilfe.
Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen an Touristen auf Plattformen wie Airbnb wird immer beliebter, zumal in der Regel wesentlich höhere Mieterlöse als bei einer längerfristigen Vermietung erzielt werden können. Die Bandbreite der Vermieter reicht dabei vom Gelegenheitsanbieter, der seine Wohnung während des eigenen Urlaubs vermietet, bis zum professionellen Anbieter. Dabei sind eine Reihe von wohn-, gewerbe- und abgabenrechtlichen Spielregeln zu beachten, die gern unterschätzt werden:
Ist der Kurzzeitvermieter selbst Mieter der Wohnung, handelt es sich bei der Kurzzeitvermietung um Untervermietung. Diese ist zwar grundsätzlich nicht verboten, in den meisten Mietverträgen findet sich aber ein Untermietverbot. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (in der Regel Altbauten) kann sich der Vermieter nur auf das Untermietverbot berufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Kommt das Mietrechtsgesetz hingegen nicht oder nur teilweise zur Anwendung, entfällt das Erfordernis des wichtigen Grundes. Der Vermieter kann die Kurzzeitvermietung somit jederzeit aufgrund des Untermietverbots unterbinden. Unter Umständen steht dem Vermieter sogar der Gewinn aus der Untervermietung zu. Schließlich kann die gänzliche Untervermietung der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters zur Kündigung des Hauptmietvertrags führen.
Anders ist die Ausgangssituation, wenn es sich bei der kurzzeitig vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung handelt. Zwar steht es dem Eigentümer grundsätzlich frei, seine Wohnung zu vermieten, er hat aber dabei die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes zu beachten. Ein entscheidender Punkt ist die Widmung der Wohnung. Ist sie als Wohnungseigentumsobjekt gewidmet, ist die Vermietung eine Widmungsänderung, für die die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer eingeholt oder durch eine Entscheidung des Gerichts herbeigeführt werden muss. Eine fehlende Zustimmung führt zu Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen der übrigen Wohnungseigentümer.
In bestimmten Fällen ist neben den wohnrechtlichen Bestimmungen auch die Gewerbeordnung zu beachten. Die bloße Raumvermietung sowie die sogenannte Privatzimmervermietung sind vom Anwendungsbereich der Gewerbeordnung ausgenommen. Werden aber zusätzlich zum Wohnraum weitere Betreuungsleistungen angeboten, liegt ein Beherbergungsbetrieb vor, für den eine Gewerbeberechtigung sowie eine Betriebsanlagengenehmigung erforderlich ist. Schließlich ist auch eine Orts- oder Kurtaxe für die Übernachtung fällig. Rechtsgrundlage ist das Salzburger Orts- bzw. Kurtaxengesetz. Abgabenpflichtig ist der Vermieter, der die Taxe vom Mieter einzuheben und an die Gemeinde abzuführen hat. Vermieter sollten sich jedenfalls mit den relevanten Bestimmungen des Wohn-, Gewerbeund Abgabenrechts vertraut machen, bevor sie ihre Wohnung kurzzeitig vermieten.