EXPERTENTIPP
SN: Thema Liebhaberei bei der Gebäudevermietung. Worauf ist dabei im Besonderen zu achten? Bei der „großen“Vermietung wird vermutet, dass es sich um eine Einkunftsquelle handelt. Bei den Vermietungsobjekten handelt es sich dabei üblicherweise um Zinshäuser, die fremdvermietet werden.
Objekte, die im Regelfall der Eigennutzung dienen können, werden unter die „kleine“Vermietung eingereiht. Dies betrifft insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, aber auch Miteigentumsanteile an einem Vermietungsobjekt, wenn qualifizierte Nutzungsrechte zu erkennen sind.
Diese liegen unter anderem dann vor, wenn das Nutzungsrecht dem Miteigentümer eine dem Wohnungsrecht ähnliche Stellung verschafft. Dies wird dann oft auch als „QuasiWohnungseigentum“bezeichnet. SN: Wie sieht es konkret steuerlich bei der Vermietung eines Zinshauses aus? Wie bereits dargestellt, ist dieses Vermietungsobjekt vom Prinzip her eine Einkunftsquelle. Wenn Verluste im Sinne des Steuerrechts ausgewiesen werden, hat der Steuerpflichtige in Form einer Prognoserechnung einen Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraums von 25 Jahren glaubwürdig darzustellen.
Dazu kommen dann noch maximal drei Jahre Bauzeit beziehungsweise auch notwendige Sanierungszeit. Somit stehen ab der Anschaffung maximal 28 Jahre zur Verfügung, um einen Gesamtüberschuss zu ermitteln. SN: Ist die steuerliche Situation bei Eigentumswohnungen anders? Bei Eigentumswohnungen muss ein solcher Gesamtüberschuss schon innerhalb von 20 Jahren erwirtschaftet werden, um von der Finanzverwaltung als Einkunftsquelle anerkannt zu werden. Die Anlaufphase der Bauführung kann etwa bei der Verzögerung der Baugenehmigung oder auch bei anderen vergleichbaren Faktoren bis zu drei Jahre betragen, sodass ab der Anschaffung – das ist der erstmalige Anfall von Aufwendungen – maximal 23 Jahre zur Verfügung stehen.