Stadtspitze gegen Bauträger: Droht eine Klage?

Sind Raumordnungsverträge, die Details von Wohnbauprojekten in der Stadt regeln, anfechtbar? Das legt ein Rechtsgutachten eines Experten nah. Stadtpolitiker sagen, dass sie keine Angst vor einer Klage hätten.

Seit 2015 wird über die Bebauung der ehemaligen Autobahnmeisterei Salzburg-Mitte gestritten: Neben der Obusremise (Salzburg AG) sollen auf der Gewerbefläche, die der DHK-Gruppe gehört, auch Büros und 150 Wohnungen entstehen. Dafür ist eine teilweise Umwidmung nötig. Und die Bürgermeisterpartei ÖVP pocht darauf, dass für möglichst alle Umwidmungsflächen die neue Kategorie „förderbarer Wohnbau“angewendet wird. Daher sieht der letzte Vorschlag der Stadt für den Raumordnungsvertrag auch eine Preisdeckelung für alle geplanten Wohnungen vor (siehe Kasten).

Das ist für den Anwalt der DHK, Reinfried Eberl, nicht akzeptabel – weil durch den Vertrag dem Eigentümer vorgeschrieben werde, wie viele Wohnungen zu welchem Preis er bis wann bauen müsse und wer sie vergeben dürfe. Die eigentliche Bombe im dreiseitigen Antwortbrief der DHK an die Stadt lässt Eberl im vorletzten Absatz platzen: Da wird die Stadt ersucht, speziell beim Eigentumsteil die Preisbeschränkung zu überdenken, weil diese „ohnehin rechtswidrig im Sinn des § 879 ABGB und damit nichtig ist“.

Hintergrund ist ein Rechtsgutachten des Salzburger Uni-Assistenzprofessors Karim Giese im Auftrag der DHK. Dort heißt es: „Raumordnungsverträge, die auf die flächenmäßige Vorsorge ,tatsächlich‘ geförderter Wohnungen abzielen, wie dies bei einer dauerhaften Mietzinsbeschränkung und einem (Wohnungs-)Vergaberecht der Gemeinde unzweifelhaft gegeben ist, sind in dieser Hinsicht rechtswidrig.“Denn diese Vertragsinhalte seien bodenbeschaffende Maßnahmen

„ Wenn eine Seite zu ambitioniert ist, steigt das Klagsrisiko.“Silverius Zraunig, Referatsleiter

und würden unter das Volkswohnungswesen fallen, dessen Regelung ausschließlich dem Bund vorbehalten sei. Im Übrigen würden durch solche sehr detaillierte Verträge der Gleichheitsgrundsatz und das Eigentumsrecht verletzt. Laut Eberl sind aufgrund dieses Gutachtens „etliche alte Raumordnungsverträge der Stadt anfechtbar“.

Experten der Stadt- und Landespolitik sind seit Sommer 2016 in Kenntnis des Gutachtens – wie Silverius Zraunig, Leiter des Referats für Bau- und Raumordnungsrecht beim Land. Er meint: „Mein Mittel der Wahl waren Raumordnungsverträge ohnehin nie.“Seine Abteilung rate Gemeinden, „dass diese Verträge so formuliert sind, dass alle damit zufrieden sind. Denn wenn eine Seite zu ambitioniert ist, steigt das Klagsrisiko, weil sich der andere übervorteilt fühlt.“Oft seien in den Vertragswerken „Punkte enthalten, die auch vom Verfassungsgerichtshof kritisch gesehen werden könnten“, sagt der Chefjurist. Da könne es rasch zu einer Klage kommen. Davon, solche Verträge zu vereinfachen, dafür aber den entsprechenden Paragrafen im Raumordnungsgesetz zu verschärfen, hält Zraunig auch nichts: „Denn wenn es aufgrund des Gesetzes vorab einen abschlägigen Bescheid gibt, ist der Weg zur Klage vorgezeichnet.“

Auch Ex-Stadtrat Johann Padutsch (BL), der von 2015 bis zu seinem Ausscheiden heuer im Mai mit der DHK-Gruppe verhandelte, sieht die Sache ähnlich: „Ich halte das für einen sehr gefährlichen Weg. Das ist noch nicht ausjudiziert und ich würde dringend davon abraten, es auf einen Prozess ankommen zu las