Hotelketten zieht es in Ferienregionen
In den Städten ist es für die Kettenhotellerie eng geworden. Immer mehr Engagement zeigt man deshalb in den Ferienregionen – vor allem regionale Hotelmarken sehen hier für sich noch genug Platz.
Otmar Michaeler hat als Chef der in Wien ansässigen Falkensteiner Hotels seine Fühler nach guten Plätzen immer ausgestreckt. Und dabei sei mittlerweile klar für ihn: Anders als in großen Städten sei in der Ferienhotellerie für regionale Marken noch genug Platz, betonte er jüngst auf der Immobilienleitmesse in München, der Expo Real. Schließlich habe sich seine Gruppe im Vorjahr genau aus diesem Grund aus den Städten zurückgezogen.
Die Entwicklung betrachtend, erwartet Michaeler aber auch in den Ferienregionen eine ähnliche Entwicklung wie in den Städten. Demnach werde die Trennung zwischen Luxus und preisorientierten Konzepten immer sichtbarer. Mit typischen Drei- und Viersternehotels sei keine Rendite mehr zu erzielen.
Wenn im Rahmen der Expo Real über Hotels diskutiert wird, geht es zumeist um den Ertragswert der Immobilie. Themen wie regionale Wertschöpfung treten in den Hintergrund. Immer öfter sind dabei Immobilienbesitz und Gastgeberrolle deutlich getrennt. Bei steigender Tendenz zählen bereits 15 Prozent der österreichischen Häuser zur Kettenhotellerie.
Nun kommt ein weiteres an den Urlaubsgast gerichtetes Konzept hinzu, das seinen Ursprung ebenfalls in den Städten hat. Es geht um die Nutzung von vorhandenem Wohnraum. Was durch Airbnb als Sharing Economy konzernfähig wurde, setzt seit Kurzem Hotelriese Marriott als „Homes and Villas“im Luxussegment um. Direktor Chris Stephenson verriet, dass innerhalb von fünf Monaten der Bestand auf 4000 Häuser in 150 Destinationen verdoppelt wurde.
Michaeler ortet generell in der Vermietung bereits vorhandenen Wohnraums die Hauptkonkurrenz für Hotelbetreiber in Ferienregionen. Mit dem nicht minder unerwünschten Nebeneffekt der Wohnraumverknappung für die heimische Bevölkerung. Aufgeschreckt durch Airbnb sind vor Marriott auch schon die Riesen Accor, Choice, Wyndham und Hyatt ins Homesharing-Segment eingestiegen.
Marriotts Villas-System hat seine Basis in gediegenen Zweitwohnsitzen. Die gibt es trotz gesetzlicher Maßnahmen auch hierzulande. Vor dem Hintergrund der Angst vor Freizeitwohnsitzen haben es in Österreich auch reine Investorenmodelle schwieriger. Das immer häufiger anzutreffende „Buy2Let“bezeichnet den Kauf einer Wohneinheit innerhalb eines Hotelbetriebs. „Ordentliche Buy2Let-Verträge können die Schaffung von Freizeitwohnsitzen und damit kalten Betten verhindern, sie dienen rein der Hotelfinanzierung“, betont Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung in Wien. Sobald die Verzinsung des eingesetzten Kapitals in Form von Sachleistungen im Hotel abgewohnt werden könne, befürchteten die Behörden versteckte Freizeitwohnsitze. Was wiederum die Begeisterung von Gästen reduziere, sich so an der Expansion bestehender Privathotels zu beteiligen. In Buy2Let sieht Reisenzahn angesichts der zurückhaltenden Bankenfinanzierung eine Chance für heimische Hoteliers, ihre meist mit dem Bau zusätzlicher Zimmer, Suiten oder Chalets verbunden Investitionen zu finanzieren.
Mit Falkensteiner hat ein Konzern auch das noch kleinteiligere Crowdfunding groß umgesetzt. „Mit zehn Millionen Euro sind wird der größte Crowdfunder in Europa“, sagt Michaeler. Dabei gehe es Falkensteiner nur sekundär um Mezzaninkapital, die Hauptursache sei eine verbesserte Auslastung. „70 Prozent der Investoren, die im Schnitt 9500 Euro einsetzen, wollen nicht Geldverzinsung, sondern diese als Sachleistung im Hotel nutzen.“Die Gäste binden sich für zumindest fünf Jahre.
Spannend an der Diskussionsrunde in München war nicht zuletzt, dass mit Christian Hirmer und dem Lungauer Franz Lanschützer zwei Vertreter der Kettenhotellerie am Podium waren, die sowohl Immobilienbesitzer als auch Betreiber sind. Valamar, an der die Wiener EPIC 44 Prozent hält, ist zwar die absolute Nummer eins in Istrien und will dort die nächsten Jahre weiterhin 100 Millionen Euro pro Jahr in den Ausbau seiner Tophotellerie investieren. Seit vergangenem Winter hat man aber auch ein Standbein in Obertauern. Auf Publikumsanfrage schloss Lanschützer eine stärkere alpine Präsenz nicht aus. Valamar würde sich dabei auch an der Immobilie beteiligen, erwarte aber zusätzlich Mittel von lokalen Projektentwicklern.
Bei Familienunternehmer Hirmer steht die Immobilie absolut im Vordergrund. Seit 20 Jahren ist das etablierte Münchner Modehaus auf diesem Sektor aktiv. „Dabei haben wir uns stark auf Hotels konzentriert. Eher aus einer Notwendigkeit heraus haben wir vor zwei Jahren Travelcharme als Betreiber übernommen“, sagt Hirmer.
Eher zufällig wirkt der Österreich-Schwerpunkt. Mit Achensee, Kleinwalsertal und Werfenweng war Travelcharme in Österreich schon gut repräsentiert. Inzwischen sind mit Strobl am Wolfgangsee und vor allem Hirmers Großinvestition in Bad Gastein zwei Leuchttürme in Salzburg vor der Umsetzung. Wer die heimische Hotellerie all die Jahre über schlechte Rahmenbedingungen klagen hörte, fragt: Warum gerade Österreich?
Die international erfahrenen Investoren zeichneten dabei in München ein positives Bild des Investitionsklimas. Hirmer wollte keinen Unterschied zwischen Österreich und Deutschland festmachen. Konkreter wurde Otmar Michaeler. Der Bau von Falkensteiner Schladming sei 15 Monate vor der Ski-WM beschlossen und pünktlich eröffnet worden. Für die Ski-WM Cortina 2021 dagegen sei längst ein Haus beschlossen worden. Obwohl alle positiv zum Hotel stünden, bringe die italienische Bürokratie aber nichts weiter. Man werde bis zum Event nicht einmal mit dem Bau beginnen können, sagt der Südtiroler Unternehmer, nimmt es aber mit Humor: „Zum Glück hat Cortina Olympia 2026 erhalten. Bis dahin wird’s hoffentlich klappen.“
„Trennung von Luxus und preisorientiert.“ Otmar Michaeler, CEO Falkensteiner