Как стать владельцем особняка всего за 25 рублей?
Больница превращается…
Эта белая усадьба на окраине деревни сразу притягивает взгляд. Небольшой лесок практически сразу за ее стенами, липовая аллея, озерцо неподалеку. Представляю, какая красота здесь летом.
— Место просто идеальное, душевное, — с блеском в глазах рассказывает новый владелец сельской недвижимости в 174 квадратных метра Александр Литвинов. — Нам с женой здесь очень нравится.
В этом одноэтажном кирпичном здании 1957 года постройки раньше размещалась больница на восемь палат. Но вот уже лет пятнадцать она не у дел. С 2013-го больнице пытались найти нового хозяина, рассказали в отделе экономики Лоевского района. Выставляли на аукцион сначала по оценочной стоимости, потом со снижением цены на 20, 50, 80% и, наконец, за одну базовую величину. Так как на земельном участке было еще четыре строения (два сарая, погреб и уборная), весь объект оценили в пять базовых.
Объявление о продаже бывшей больницы в агрогородке Переделка Лоевского района прочитала в районке жена Александра Викторовича, Валентина Петровна. Съездили, посмотрели — приглянулось. Сами живут недалеко, в Малиновке.
Супругам повезло: они оказались единственными участниками аукциона, который провел комитет государственного имущества облисполкома. Здание приобрели в мае 2015 года всего за 94 рубля 50 копеек (пять базовых, увеличенные на 5%).
— Решили со старшим братом купить его под жилье на две семьи, — пояснил Литвинов. — Мы уже пенсионеры, захотелось сельской идиллии.
Бывшая больница была, мягко говоря, в неприглядном состоянии, вспоминает Александр Викторович. Оно и понятно: лучше с годами становится только вино, а здания, которые не используются, ветшают очень быстро. Окна, полы, межкомнатные перегородки — всё в плачевном состоянии. Единственное, что осталось крепким, так это стены. Сплошные заросли кругом, кустарником все позарастало. От электричества были отключены, парового котла и след простыл… Зато было огромное желание вдохнуть жизнь в эти стены, приглянувшиеся с первого взгляда.
За работу братья взялись с энтузиазмом. Потолки выровняли, полы настелили, окна поменяли, провели коммуникации, скважину пробили, аварийные деревья убрали...
— Стройплощадка была еще та, — рассказывает Литвинов. — Пришлось освоить немало строительных профессий: все делали своими руками.
Получился пятикомнатный дом на два входа со всеми удобствами. Заложили сад: 15 абрикосов и столько же вишен с черешнями, ягодные кусты, набираются силы молоденькие липы. Думали здесь агроусадьбу сделать, хозяйством заниматься: пасеку поставить, озерцо зарыбить, а у Валентины Петровны давняя мечта — овец завести. Одним словом, планов было громадье. Уже и картошку здесь сажали, а брат с женой даже жили в доме несколько месяцев, но по состоянию здоровья им пришлось вернуться в Гомель. Доводить недвижимость до ума приходится Литвиновым одним. А работы еще хватает, вдвоем осилить тяжело.
— Думали жить здесь двумя семьями, — рассказывает Александр Викторович. — Дом ведь большой, одним нам такой не нужен. Брат вряд ли сюда вернется, а детей наших сельская жизнь пока не привлекает. Так что и не знаем, что будем дальше делать.
Круговорот бумаг в природе
Чтобы приспособить бывшую больницу под жилой дом, пришлось немало потрудиться и вложить приличную сумму. Но, по словам супругов, больше сил и нервов ушло не на строительные работы, а на оформление различных бумаг.
Сначала все шло гладко: в фонде “Гомельоблимущество” сработали оперативно и четко. Покупка недвижимости на аукционе оказалась делом самым простым и дешевым. А потом началось… Заявления, разрешения, соглашения, допсоглашения, проекты, договоры, акты приемки. Пакет документов требовалось собрать приличный, побегать по кабинетам пришлось немало. За оформление бумаг заплатили гораздо дороже, чем за саму недвижимость.
И все бы ничего, если заранее знать, что и для чего нужно, кто какие бумаги оформляет и в каком порядке. Что первым регистрировать — дом, землю? Для каких работ нужны проекты? Почему, недоумевает Литвинов, не сделать для покупателей что-то вроде шпаргалки, в которой бы указали пошагово, какие нужны документы и где их оформлять — в райисполкоме, землеустроительной службе, БТИ (агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру). А то получается, что новоиспеченные собственники порой как слепые котята тыкаются в различные кабинеты. А ведь времени согласно договору на все отводится немного.
Литвиновы не смогли уложиться в отведенный срок: ввести здание в эксплуатацию нужно было за два года с момента регистрации договора купли-продажи. Не успели оформить документы. И это притом, что Александр Викторович — человек в районе известный и с документами обращаться умеет: работал председателем двух местных сельхозпредприятий, Малиновского сельсовета. Срок продлили на полгода.
— Не скрою, мороки с документами было немало, некоторые бумажки приходилось переделывать, — рассказывает Литвинов. — Но претензий ни к кому нет, в большинстве своем специалисты шли навстречу и помогали побыстрее все оформить. Правда, не всегда знали, что нужно делать. Дело это новое, мы одними из первых в районе решили приобрести неиспользуемое госимущество на аукционе и перевести его в жилье.
Заминка, например, вышла с госрегистрацией недвижимости. На торгах приобрели бывшую больницу в Переделке по улице Центральной. А оказалось, что здание зарегистрировано совсем по другому адресу: в поселке Сутково по улице Г. Пинчука. (Эти два населенных пункта находятся рядом.) Пришлось документы переделывать.
И вот наконец в сентябре 2017 года был подписан акт приемки жилого дома в эксплуатацию. А значит, условия договора выполнены, можно, казалось бы, вздохнуть свободно. Однако на этом бумажная канитель не закончилась. Оказалось, что у Литвиновых “лишняя” земля. Участок возле больницы был 63 сотки, а для обслуживания жилого дома положено не больше 25. Так что пришлось заниматься еще и изменением границ участка, отчуждением 38 соток земли. Технический паспорт был готов в мае прошлого года.
Не думай об объектах про запас
Возможность приобрести недвижимость под жилье или ведение подсобного хозяйства всего за одну базовую величину появилась в 2012 году после выхода Указа Президента № 294 “О распоряжении государственным имуществом”. До этого неиспользуемые пустующие объекты выставлялись за символическую плату на торги только под коммерческие проекты, разъяснила первый заместитель председателя комитета госимущества облисполкома Ольга Швиденкова. Реконструировать в жилые дома предлагается школы, детские сады, ФАПы, аптеки, отделения связи, сельские клубы и дворцы культуры — площадью от нескольких десятков до тысячи и более квадратов. Состояние таких объектов тоже разное. Но откровенных развалин, как было раньше, сейчас уже нет, отметила Ольга Олеговна.
Обычно на торги объект выставляется сначала по оценочной стоимости, затем со снижением начальной цены — на 20, 50 и 80%. Если желающих приобрести недвижимость не находится, ее продают по бросовой цене — за одну базовую величину (сейчас это 25 рублей 50 копеек). Появилась возможность выставлять госимущество на торги и сразу за базовую (за исключением Гомеля) — если райисполком примет соответствующее решение. Делается это для того, чтобы побыстрее вовлечь недвижимость в хозоборот и спасти ее от сноса.
Некоторые, выбрав объект по вкусу, специально выжидают, когда его начальная цена снизится до минимума. Вот и получается, что на аукцион приходит несколько покупателей и цена в ходе торгов значительно возрастает, порой в сотни, а то и в тысячи раз. Чаще таким спросом пользуется коммерческая недвижимость, но, бывает, жаркие торги разворачиваются и вокруг зданий, предназначенных для реконструкции под жилье. Как, например, произошло с сельским клубом в деревне Ветхинь Речицкого района, цена которого выросла более чем в 12 раз. Еще больший ажиотаж вызвала продажа клуба в деревне Еланы на Светлогорщине. Победитель торгов приобрел его почти за 100 (!) базовых величин.
Не правда ли, купить особняк за 25 рублей — очень заманчивая перспектива. Тем более что участвовать в аукционе может любой желающий: нет никаких ограничений, связанных, например, с наличием другого жилья, доходов. Однако при покупке недвижимости, даже по чисто символической цене, следует трезво оценить свои возможности. Базовая величина — своеобразный бонус для покупателей, собирающихся дать вторую жизнь ветшающим зданиям. Покупка на аукционе — это только начало. Придется оформить немало документов, вложить кругленькую сумму в “реабилитацию” объекта и выполнить условия договора куплипродажи, который следует очень внимательно изучить до покупки. Обычно на все про все отводится два года. А если не уложишься в сроки? Штрафные санкции, расторжение договора, возврат имущества. Выложить придется приличную сумму — разницу между оценочной стоимостью и ценой покупки на аукционе. К примеру, бывшая больница в Сутково была оценена в 18,4 тысячи рублей.
Выполнение условий и сроков договоров мониторится ежеквартально, рассказала Ольга Швиденкова. С 2008 года за их нарушение в госсобственность было возвращено около 300 объектов, приобретенных за одну базовую величину. Более 70 из них нашли новых собственников. Но есть среди таких “возвращенцев” здания, с которыми уже ничего не сделаешь, — они идут под снос.
Однако, подчеркивают в фонде “Гомельоблимущество”, штрафные санкции и возврат имущества — крайние меры. Все заинтересованы в том, чтобы объект жил и приносил пользу. Поэтому каждая ситуация изучается индивидуально. При наличии объективных причин сроки договоров могут продлеваться. Если же на объекты “не ступала нога человека”, дело направляется в суд. Поэтому не стоит покупать такие, на первый взгляд, дешевые объекты про запас. Лучше сто раз отмерить…