Moet ik driemaal belasting betalen op mijn opbrengsteigendom?

Ik verhuur een appartement aan een bedrijf en betaal belasting op de huurgelden. Daarnaast betaal ik ook onroerende voorheffing en bovendien moet ik het kadastraal inkomen ook nog eens invullen op mijn belastingbrief. Ik betaal dus driemaal belasting op hetzelfde inkomen. Ik heb de Vlaamse overheid al aangeschreven met de vraag om geen onroerende voorheffing te moeten betalen maar dat werd geweigerd. Mijn advocaat zegt dat ik voor de rechtbank ook geen kans maak om dit gedaan te krijgen. Wat is uw advies? D.M. Uw kans om via de rechtbank uw betaalde onroerende voorheffing op uw beleggingsappartement terugbetaald te krijgen, is inderdaad nihil. Zowel de betaalde onroerende voorheffing als de inkomstenbelasting (via uw belastingaangifte) op uw eigendom is immers wettelijk bepaald. U kunt deze belastingen niet be- twisten omdat ze dubbelop zijn. De redenering dat u driemaal belasting betaalt op hetzelfde inkomen klopt echter niet. Boven op de onroerende voorheffing betaalt u in de personenbelasting slechts eenmaal belasting op uw eigendom. Aangezien het appartement verhuurd is aan een bedrijf betaalt u belasting op de werkelijke huurinkomsten. Zou u het appartement particulier (of niet) verhuren dan zou u belast worden op basis van het kadastraal inkomen (K.I.). Het is dus het één of het ander maar nooit allebei. Uw verwarring is echter begrijpelijk. Bij verhuur aan een bedrijf moet u behalve de werkelijke huurinkomsten namelijk ook het K.I. van het appartement aangeven op uw belastingaangifte. De vermelding van het K.I. is echter niet bedoeld als bijkomende belastbare basis, maar is nodig om het kostenforfait te berekenen dat afgetrokken wordt van de aangegeven huurinkomsten. Daarnaast geldt het ook als maatstaf voor het minimale belastbare inkomen van het appartement. Liggen uw huurinkomsten tijdens een bepaald jaar erg laag – bijvoorbeeld omdat het appartement niet of slechts enkele maanden verhuurd is wegens leegstand, verbouwingen… – dat zult u toch minimaal belast worden op het geïndexeerde K.I. verhoogd met 40 %. Kort samengevat kunnen we stellen dat u geen driemaal belasting betaalt op uw appartement maar ‘slechts’ tweemaal. Via een gerechtelijke procedure valt aan deze belastingen niet te ontsnappen, maar er bestaan wel enkele andere mogelijkheden om de fiscale druk op uw opbrengsteigendom te beperken.

Ten eerste kunt u overwegen om het appartement niet meer beroepsmatig te verhuren maar aan een particuliere huurder. U wordt dan enkel belast op het geïndexeerde K.I. verhoogd met 40 %, wat doorgaans een stuk voordeliger uitkomt. Kiest u voor deze oplossing neem dan in de huurovereenkomst een verbod op om de betaalde huur als bedrijfskosten aan te geven.

Ten tweede kunt u de belasting op het appartement ook drukken door een vastgoedkrediet af te sluiten. De betaalde interesten mag u aangeven in vak IX van de aangifte en worden afgetrokken van uw onroerende inkomsten. De lening moet hiervoor geen betrekking hebben op het betreffende appartement. Ook een lening voor de renovatie van een ander onroerend goed, bijvoorbeeld uw gezinswoning, of voor de aankoop bijkomende opbrengsteigendom komt hiervoor in aanmerking.

WW