De lage rente heeft de vastgoedprijzen tot nooit geziene hoogtes doen stijgen. Internationale instanties maken zich zorgen, de toezichthouder neemt maatregelen. Hoe ernstig is de toestand?

RUBEN MOOIJMAN Nu de Nationale Bank van de banken hogere kapitaalbuffers verlangt voor hun hypotheekportefeuille, is de vraag weer actueler dan ooit. Stevent de Belgische vastgoedmarkt af op een zeepbel? Zijn de woningen overgewaardeerd?

Hoog zijn de prijzen zeker. Zelfs de financiële crisis heeft geen merkbare pauze veroorzaakt in de onophoudelijke stijging van de laatste jaren. Een modaal woonhuis kostte in 2000 nog 80.000 euro. Tien jaar later was dat 181.000 euro, en in de eerste helft van dit jaar al 221.000 euro, zo blijkt uit cijfers van de FOD Economie.

Die ontwikkelingen zijn de internationale instanties niet ontgaan. Stuk voor stuk hebben ze de afgelopen tijd waarschuwende geluiden laten horen over de Belgische vastgoedmarkt. In juni stelde de Oeso nog vast dat de huizenprijzen sinds 2000 meer dan verdubbeld zijn, terwijl de schuld van de gezinnen fors is opgelopen. Ook het IMF heeft de combinatie van stijgende huizenprijzen en toenemende schulden ‘zorgwekkend’ genoemd. Deze week nog zei de Europese Commissie dat een nauwkeurige analyse nodig is van de ‘dynamiek van de huizenprijzen’ in België. De Europese toezichthouder ESRB, die na de crisis in het leven is geroepen om systeemrisico’s te identificeren, trok vorig jaar al aan de alarmbel. Dat was mede de aanleiding voor de maatregel die de Nationale Bank deze week aankondigde.

Terwijl in de eurozone de vastgoedprijzen de afgelopen tien jaar met 5 procent zijn toegenomen, maakten de prijzen van de Belgische woningen een sprong van 23 procent. Dat is veel, maar anderzijds zijn er landen waar het vastgoed nog sneller in prijs steeg.

De Belgische woningen zijn dus duur, maar zijn ze té duur? De Oeso komt op basis van vrij ruwe berekeningen tot een overwaardering van meer dan 50 procent. Maar die berekeningen worden niet erg serieus genomen, omdat ze maar met één variabele rekening houden. De huizenprijzen worden beïnvloed door heel wat factoren. John Romain, zaakvoerder van adviesbureau ImmothekerFinotheker, vindt dat de snelle stijging van de vastgoedprijzen heel goed verklaarbaar is. Om te beginnen is lenen veel goedkoper geworden. In 2008 piekte de nietvariabele rente voor een lening op 25 jaar op 5,05 procent, vorig jaar kostte zo’n lening nog 2,33 procent. Een daling van de interestvoet met 1 procentpunt leidt tot een toename van de leencapaciteit met 10 procent. Woningkopers kunnen dus, bij hetzelfde