Sluit niet te snel een woonkrediet af Hoeveel kost een baby? Peter Mertens over zijn geld
Hoe moeten woningkopers omgaan met de lagere hypotheekrente? Het hoofd koel houden, goed rekenen en professioneel advies inwinnen, dat is het devies.
BRUSSEL I De hypotheekrente kan niet meer lager, luidt een wijsheid die kenners van de markt voor woonkredieten al een tijdje verkondigen. Maar hoger gaat ze ook nog niet. Sinds oktober zakken de rentetarieven zelfs weer, blijkt uit cijfers van het adviesbureau ImmothekerFinotheker
(DS 20 december). De bodemtarieven (waarin de kortingen al verrekend zijn) bereikten deze maand het laagste niveau van het jaar. Gemiddeld bedragen die voor een lening van 20 jaar met een vaste rentevoet 1,99 procent. Wie meer dan 20 procent van de koopsom uit eigen zak betaalt, kan zelfs voor 1,94 procent lenen.
1. Moet ik snel van de lage tarieven profiteren, nu het nog kan?
Het is nooit verstandig om overhaaste beslissingen te nemen. Bovendien is er geen haast mee gemoeid. Een sterke stijging van de tarieven wordt niet verwacht. Mogelijk zal de rente volgend jaar wel weer omhoog kruipen naar het niveau van eerder dit jaar. Vanaf januari halveert de Europese Centrale Bank haar obligatieopkoopprogramma, wat de rente op de financiële markten mogelijk wat kan doen stijgen.
‘Maar ik verwacht geen grote schokken’, zegt Steven Trypsteen van de studiedienst van ING. ‘De halvering van het opkoopprogramma is al maanden bekend, de markten hebben dat dus al ingecalculeerd. Misschien zal er volgend jaar een lichte stijging volgen, maar de kortetermijnrente zal volgend jaar zeker nog negatief blijven.’
Dat laatste is belangrijk, omdat de rente op spaargeld daardoor extreem laag zal blijven. De banken zullen zich dus nog lange tijd bijna gratis kunnen financieren. Daardoor zullen hypotheken aantrekkelijk blijven als rendementsbron en wil geen enkele bank zich uit de markt prijzen met te hoge tarieven.
2. Wat is aantrekkelijker, een vaste rente of een variabele?
Bij een lage rente lijkt een vast tarief op het eerste gezicht een verstandige keuze. Zo klik je de lage interesten immers voor langere tijd vast en ben je immuun tegen verhogingen. Maar die redenering gaat niet altijd op, zegt John Romain van ImmothekerFinotheker. Soms kan het aantrekkelijk zijn om toch voor variabel te kiezen. De beginrente voor variabele leningen is immers nog lager. Het opwaartse risico is bovendien beperkt, omdat het tarief maximaal mag verdubbelen als de basisrentevoet bij de start lager ligt dan de maximale stijging in de formule. Bij een startrente van bijvoorbeeld 1,30 procent kan de rente dus in het ergste geval stijgen naar 2,60 procent, zelfs als het om een formule van +3%/3% gaat. Het kan goed zijn dat een lener jarenlang profiteert van een rente die lager ligt dan bij een vaste renteformule.
Bij ImmothekerFinotheker kiest ongeveer de helft van de klanten voor een variabele rente. Een heel ander beeld dan op de rest van de markt, waar meer dan 90 procent kiest voor een vaste rente. Het verschil is te verklaren, zegt Romain, omdat de banken graag uitgaan van standaardformules en niet zoveel moeite stoppen in het doorrekenen van de alternatieven. Vooral wanneer je als koper een relatief grote som zelf kunt inbrengen, moet een behoorlijk lage beginrente mogelijk zijn bij een variabele formule, zegt Romain.
Sommige banken bieden ook aan om de rentevariabiliteit te vertalen in een langere looptijd. Bij die zogenaamde accordeonleningen is het risico op hogere maandlasten volledig of gedeeltelijk vervangen door het risico dat de ontlener langer moet blijven betalen. Niet alle banken bieden accordeonleningen aan. BNP Paribas Fortis wel, ING niet. Bij accordeonleningen is het wel zaak om goed de kleine lettertjes te lezen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
3. Hoe belangrijk is het om zelf een stuk van de aankoop te financieren?
Dat wordt steeds belangrijker. Hoe meer je zelf kunt inbrengen, hoe voordeliger de lening. De verschillen tussen leningen met en zonder eigen inbreng worden volgens Romain steeds groter. Dat komt doordat banken extra kapitaalbuffers moeten aanleggen voor leningen zonder eigen inbreng.
Een variabele rentevoet kan zelfs met de huidige rente een verstandige keuze zijn. De beginrente is nog lager en het opwaartse risico is beperkt
Die leningen worden door toezichthouders als extra risicovol beschouwd voor de banken.
Uit de rentebarometer van ImmothekerFinotheker blijkt dat een lening van twintig jaar vast 3,20 procent kost wanneer meer dan 100 procent van de koopsom wordt geleend. Dezelfde lening kost 1,99 procent als de koper een relatief klein deel (0 tot 19 procent) zelf voor zijn rekening neemt, en 1,94 als dat deel nog verder stijgt.
Soms kan het zelfs voordelig zijn om een deel van de lening niethypothecair te financieren, zegt Romain. In dat geval leent de koper het deel dat hij zelf voor zijn rekening neemt, via een gewone lening op afbetaling. Ook een lening bij ouders of familie valt te overwegen. Als door die extra eigen inbreng net een drempel overschreden kan worden waardoor de rente op de woonlening een stukje lager uitvalt, kan dat de moeite zijn.
Een gewone lening op afbetaling heeft wel een veel kortere looptijd (meestal een paar jaar) en een veel hogere rente (meer dan 5 procent). Goed rekenen dus. ‘Je moet vooral de verhouding tussen lasten en inkomsten in de gaten houden’, zegt Romain. ‘Als een te groot deel van de inkomsten opgaat aan de woonlasten, blijft er te weinig reserve over om tegenvallers op te vangen of bijkomend te sparen. Het beste is om een financieel plan op te maken, waarbij je rekening houdt met de specifieke gezinssituatie.’