Reserveer nu uw huis (en koop het later)
In afwachting van lagere registratierechten stellen veel Vlamingen de officiële aankoop van huis of appartement uit. Met een alternatieve techniek – de koopbelofte – houden ze de kansen op hun droomwoning gaaf.
BRUSSEL I De notarisfederatie noteerde in de voorbije maand februari over heel Vlaanderen 14.600 verkooptransacties van huizen en appartementen. Dat zijn er 8 procent minder dan de ruim 15.750 transacties in dezelfde maand van vorig jaar.
Die daling is opmerkelijk, want in 2017 ging de huizenverkoop met meer dan 2 procent omhoog en ook in de maand januari was er nog sprake van een lichte toename.
Waarom daalt de huizenverkoop ineens?
Die plotse achteruitgang heeft alles te maken met de recente aankondiging door de Vlaamse rege ring van een forse verlaging van de registratierechten die betaald moeten worden bij een vastgoedaankoop.
De bestaande regeling met een zogenaamd klein en groot beschrijf – met een belastingtarief van 5 en 10 procent – valt weg en wordt vervangen door een uniek tarief van 7 procent. Bovendien geldt er bij woningen met een verkoopprijs van minder dan 200.000 euro een belastingvrijstelling op de eerste schijf van 80.000 euro.
‘Dat scheelt een slok op de borrel’, zegt Bart Van Opstal van de notarisfederatie. ‘Op een gemiddelde woningprijs in Vlaanderen van 230.000 euro betekent een tariefverschil van 3 procent een
Veel kandidaatkopers stellen het officieel verlijden van de koopakte bij de notaris uit
“winst” van iets meer dan 7.000 euro.’
De nieuwe regeling moet nog door het Vlaams Parlement worden goedgekeurd. Mogelijk is het wachten tot 1 juni als startdatum. In afwachting stellen heel wat kandidaatkopers hun beslissing uit. Meer concreet: ze stellen het officieel verlijden van de koopakte bij de notaris uit.
‘Maar dat betekent niet dat er plots geen beweging meer is op de vastgoedmarkt’, zegt Van Opstal. Hij wijst op een ‘grote toename’ van transacties waarin de eerste stap – de onderhandse verkoopovereenkomst of compromis – vervangen wordt door een koopbelofte.
Waarom is de koopbelofte een interessant alternatief?
Bij een compromis moet de verkoop binnen de vier maanden bezegeld worden met een officiële notarisakte. Maar wat als de geplande invoeringsdatum van 1 juni niet wordt gehaald? Dan betaalt iemand die nu een compromis tekent alsnog het tarief van 10 procent – en niet de verhoopte 7 procent. Weg winst.
In een koopbelofte kunnen koper en verkoper overeenkomen dat de ‘normale’ termijn van vier maanden verlengd wordt, bijvoorbeeld tot een half jaar of zelfs langer, om op die manier zeker te zijn dat de lagere tarieven van toepassing zullen zijn.
Zo’n koopbelofte is geen vodje papier, maar even bindend als een compromis. Alleen zijn de voorwaarden soepeler en onderhandelbaar. Met als dubbel voordeel: de koper kan wachten tot hij minder belastingen moet betalen, maar heeft zekerheid dat de woning van hem is; de verkoper weet met zekerheid dat zijn woning verkocht is en kan in afwachting een voorschot vragen.
Is uitstel een goed idee?
Een winst van 7.000 euro aan belastingen op een gemiddelde woning van 230.000 euro is niet mis. Toch moeten de kandidaatkopers er rekening mee houden dat de huidige lage rente op woonkredieten beetje bij beetje aan het stijgen is. Niet brusk en niet fors, maar alle banken voorspellen dat een woonlening tegen het einde van het jaar zo’n 0,5 procent duurder zal zijn.
Die trend is trouwens al bezig. Eind vorig jaar hanteerde BNP Paribas Fortis, de marktleider, een vaste rentevoet (bij minstens tien jaar looptijd) van gemiddeld 2,07 procent. Begin 2017 was dat nog 1,99 procent.
Een goede raad: reken na of de kostenstijging door een hogere woonrente, later dit jaar, opweegt tegen de winst die u maakt door te wachten op lagere belastingen.