Wie hoger wil bouwen, zal moeten betalen
De Vlaamse regering werkt aan een heffing op soepelere bouwnormen. Die zal ook impact hebben op de deals die promotoren met de overheid sluiten.
Het nieuwe instrumentendecreet van de Vlaamse regering, waarvan de ministerraad het voorontwerp al principieel heeft goedgekeurd en dat enkele adviesorganen momenteel bestuderen, voorziet in een gevoelige uitbreiding van de zogenaamde planbatenheffing. Vandaag bestaat zo’n heffing al voor herbestemmingen.
Wie onbebouwbare grond bezit waarop door een planwijziging plots toch woningen, kantoren of andere gebouwen mogen worden neergezet, moet een heffing beta len op die door de overheid gecreëerde meerwaarde. Maar een gelijkaardige heffing op de meerwaarde die ontstaat door de versoepeling van bouwvoorschriften – binnen een bepaalde gebiedsaanduiding zoals wonen of bedrijvigheid – bestaat nog niet. Door het initiatief van de Vlaamse regering moet daarin binnenkort verandering komen.
De uitbreiding is interessant in het licht van de heisa de afgelopen weken en maanden rond gewijzigde bouwvoorschriften in Gent en Antwerpen. Soms worden ruimtelijke uitvoeringsplannen immers aangepast en op maat geschreven
‘Via de bijstelling beogen we een verhoging van de overheidsinkomsten’
in functie van nieuwbouwprojecten. De nieuwe heffing zou van toepassing zijn als de overheid het aantal bouwlagen van een bestaand ruimtelijk uitvoeringsplan op een perceel vermeerdert, wanneer de bouwhoogte of diepte wordt verhoogd, of de bouwdichtheid toeneemt. Dat geldt zowel voor gebieden bedoeld voor wonen, als voor bedrijvigheid en recreatie.
Hogere tarieven
Op de vele gronden waar nog geen ruimtelijk uitvoeringsplan voor is, geldt de taks niet. Maar samen met de uitbreiding zouden de bestaande tarieven van de planbatenheffing wel flink de hoogte ingaan. Momenteel gaat 1 tot 30 procent van de geschatte meerwaarde van het perceel naar de staat, volgens een progressieve schaal. Het plan is om het minimumtarief op te trekken naar 25 procent en het maximumtarief naar 50 procent. ‘Via een gerichte bijstelling van de planbatenregeling wordt een verhoging van de potentiële overheidsinkomsten beoogd’, laat het kabinet van Vlaams minister van Omgeving, Joke Schauvliege (CD&V), weten.
JOKE SCHAUVLIEGE (CD&V) Vlaams minister van Omgeving
Een uniforme heffing van de Vlaamse regering voor alle wijzingen van de overheid aan de ruimtelijke uitvoeringsplannen, zou weleens een einde kunnen maken aan een deel van de grijze zone waarin de lokale besturen en de bouwpromotoren vaak opereren. Dat zeggen verscheidene stedenbouwkundige specialisten.
Momenteel proberen veel steden en gemeenten zelf extra inkomsten te genereren door stedenbouwkundige lasten op te leggen bij het uitgeven van een vergunning. Maar de toepassing ervan verloopt nu erg arbitrair en juridisch discutabel (DS 9 december 2017). Onder meer in Antwerpen wordt de regeling al bijgestuurd.
Achterkamertjespolitiek
Vorige week berichtte Het Laatste Nieuws nog dat de stad Gent in 2005 plots de hoogte limiet van nieuw te bouwen kantoren tegenover de Ghelamco Arena verdubbelde tot veertig meter. De ontwikkelaar van de terreinen was toen Optima, waarvan de mogelijke banden met het Gentse stadsbestuur al eerder vragen opriepen. Het Gentse stadsbestuur ontkende dat er sprake was van enige politieke tussenkomst.
Een nieuwe heffing op de meerwaarde voor de bouwpromotoren zou de perceptie van achterkamertjespolitiek deels kunnen doen verdwijnen, zeggen specialisten. Tegenover het verkregen voordeel voor de promotor staat dan namelijk een vergoeding voor de gemeenschap. Een objectieve heffing neemt ook een deel van de drijfveer weg om intensief te lobbyen voor een planwijziging.
‘Op dit ogenblik krijgt de eigenaar in principe een cadeau’, zegt Tom Coppens, professor stedenbouwkunde (UAntwerpen). ‘Want als een plan toelaat dat er meer volume gebouwd wordt, heeft dat een rechtstreeks effect op de waarde van het perceel. Dat is een momenteel een lacune in de wet.’
In landen als Japan, de Verenigde Staten, Nederland en Duitsland wordt het principe van de planbatenheffing al toegepast, zegt Luuk Boelens, professor ruimtelijke planning (UGent). Ook zijn collega Guy Vloebergh (UAntwerpen) vindt de verruiming ‘een goed idee’.
Zelfde parameters
De academici worden bijgetreden door Kristiaan Borret, de voormalige Antwerpse en huidige Brusselse stadsbouwmeester. ‘Nu zien we dat bestaande ruimtelijke uitvoeringsplannen worden aangepast na aankoop door een ontwikkelaar, zonder meerkosten’, aldus Borret.
‘Dat is problematisch, omdat je niet weet of de ontwikkelaar daarvan op voorhand op de hoogte was en andere gegadigden misschien meer hadden geboden als ze wisten dat de bouwnormen later zouden worden verruimd. Als je op basis van dezelfde parameters een heffing op de meerwaarde invoert, is dat veel minder een probleem.’
De huidige criteria om de planbatenheffing te berekenen, zijn voorlopig wel beperkt tot ligging, bestemming en oppervlakte. Het is nog onduidelijk hoe de heffing na de verruiming naar hoger en dichter bouwen precies berekend zal worden.
‘Volgens de huidige regeling krijgt de eigenaar nu in principe een cadeau. Dat is een lacune in de wet’
TOM COPPENS Professor stedenbouwkunde (UAntwerpen)