Woning onder 300.000 euro

Een eigen woning kopen in Gent: voor almaar meer mensen is het een mission impossible. De prijzen swingen de pan uit, en huizen die op de markt komen, zijn vaak al verkocht nog voor ze officieel te koop worden aangeboden.

BRUSSEL I Een stevige portie doorzettingsvermogen, een razendsnelle internetverbinding én een goed gespekte bankrekening: wie vandaag in Gent nog een huis wil kopen, kan maar beter goed voorbereid aan de aftrap komen. De vraag naar betaalbare woningen, in het stadscentrum maar ook almaar meer in de randgemeenten, blijft in Gent uitzonderlijk hoge toppen scheren. ‘Het gebeurt steeds vaker dat een woning hier al verkocht is nog voor we de kans gekregen hebben ze effectief online te plaatsen’, bevestigt Bram Meersman, die het Gentse vastgoedkantoor Francis De Meester uitbaat. ‘Komt een huis dan toch online, dan staat de telefoon meteen roodgloeiend. We werken tegenwoordig zelfs met wachtlijsten: mensen die er al enkele keren net naast hebben gegrepen, vragen ons om hen te contacteren zodra er een nieuwe woning op de markt komt.’

De meest recente cijfers van Fednot, het netwerk van notarissen dat ruim 1.500 notarissen in ons land vertegenwoordigt, bevestigen de trend. Het aantal verkochte woningen in Gent steeg in 2017 met 6,7 procent. In Antwerpen bleef de stijging vorig jaar beperkt tot 1 procent, over het gehele land noteerden de notarissen een toename met 2,5 procent. ‘Deze cijfers slaan op het aantal compromissen, nog niet op het aantal verleden akten, maar net daardoor kunnen we nu ook al bevestigen dat die trend zich ook dit jaar doorzet’, klinkt het bij Fednotwoordvoerder Bart Azare. ‘In het eerste kwartaal van dit jaar werden er in Gent opnieuw 1,7 procent meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal van 2017. Dat is des te opmerkelijker omdat nogal wat kopers begin dit jaar even de kat uit de boom keken, in afwachting van de aanpassing van de registratierechten die op 1 juni van kracht werd.’

Ter vergelijking: in Antwerpen liep de verkoop van huizen in het eerste kwartaal van dit jaar zelfs met 2,8 procent terug, in het hele land bleef het aantal compromissen min of meer stabiel.

Kantenklaar? Dat is dan 400.000 euro

Een korte telefonische rondvraag bij een aantal Gentse vastgoedkantoren levert unisono dezelfde conclusie op: met een budget van minder dan 300.000 euro kom je in Gentcentrum nergens meer. Tenzij je bekend staat als een bijzonder handige harry en bovendien ook niet te beroerd bent om flink wat tijd in het renovatieproject te investeren.

Wil je een kantenklare gezinswoning, dan moet je al vlug over een budget van 400.000 euro of meer beschikken. Gent blijkt daarmee een stuk duurder dan Antwerpen. Telde je vorig jaar in de Metropool gemiddeld 263.000 euro neer voor een huis, dan moest je in Gent al bijna 285.000 euro op tafel leggen. ‘Vooral voor de wat kleinere stadswoningen is de vraag een stuk groter dan het aanbod. De vraag in dat wat lagere prijssegment komt zowel van mensen die op zoek zijn naar een eigen woning als van kandidaten die azen op een investering op lange termijn’, stelt François De Fooz van het gelijknamige Gentse vastgoedkantoor.

Toch is dit in Gent vandaag lang geen risicoloze strategie

meer, waarschuwt hij. ‘Voor zo’n investeringsvastgoed moet je toch al minstens op een jaarrendement van 3 procent mikken, maar nu het aanbod steeds kleiner wordt, neemt ook de gemiddelde renovatiekosten voor dat soort woningen almaar toe. Heel wat kopers mispakken zich tegenwoordig ook aan de veel strengere bouw en renovatienormen.’

Alle gecontacteerde vastgoedkantoren zagen het aantal kopers dat noodgedwongen uitwijkt naar randgemeenten de voorbije jaren dan ook fors toenemen. ‘Zelfs naar randgemeenten zoals Gentbrugge of Ledeberg, waarvoor de gemiddelde koper enkele jaren geleden nog de neus ophaalde’, klinkt het.

Het gevolg laat zich raden: ook in de Gentse rand zitten de woningprijzen nu stevig in de lift.

Rabot als hotspot

Wie op zoek gaat naar een verklaring voor de stijgende populariteit van woningen in Gent komt al snel uit bij de usual suspects: de trek naar de stad, het mobiliteitsprobleem én de in verhouding bijzonder grote studentenpopulatie. Veel pas afgestudeerden blijven na hun studies in Gent hangen, maar bovendien blijken nogal wat studenten ook al tijdens hun studies de trotse bezitter van een bescheiden eigen woning. Doorgaans met dank aan mama en papa, die hun zuurverdiende centjes liever in de aankoop van een woonst dan in de huur van een tijdelijk kot investeren.

Last but not least zijn natuurlijk ook de lage rentevoeten niet vreemd aan de populariteit van vastgoed in het algemeen: er is anno 2018 nogal wat geld in de markt en vastgoed lijkt dan voor heel wat mensen een interessant alternatief voor het klassieke spaarboekje. ‘Daar komt nog bovenop dat ook het stadsbestuur hier de voorbije jaren een stevige duit in het zakje heeft gedaan’, zegt makelaar Bram Meersman. ‘Een aantal ambitieuze stadsvernieuwingsprojecten hebben de stad flink wat meer uitstraling gegeven. Zeker op wijkniveau blijken stedelijke initiatieven vaak ook een sterke trigger te zijn voor nieuwbouw of renovatie. Neem nu het Rabot: sinds jaar en dag een van de minst populaire wijken in de stad, maar de kans is behoorlijk groot dat ook die buurt binnen afzienbare tijd uitgroeit tot een nieuwe hotspot. Vaak is het een mix van stedelijke renovatieprojecten en commerciële initiatieven die een wijk in enkele jaren tijd bijzonder populair maken.’

Gekke bedragen

Meersman geeft het toe: ook hij kijkt af en toe vreemd op van de gekke bedragen die jonge koppels soms op tafel willen leggen voor afgeleefde panden waar nog handenvol werk aan is. ‘Vaak heb je als potentiële koper ook gewoon niet meer de tijd om nog even na te denken en de pro’s en contra’s rustig op een rijtje te zetten. Vroeger gebeurde het maar hoogst uitzonderlijk dat een koper al meteen bij het eerste bezoek de knoop doorhakte. Vandaag zie ik dat steeds vaker en dat moet natuurlijk ook wel, als er al meteen twintig belangstellenden komen opdagen bij een eerste huisbezoek.’

Het verhaal klinkt Inge Depestele, leerkracht en alleenstaande mama van twee kindjes, maar al te bekend in de oren. Al anderhalf jaar is ze in SintAmandsberg of Oostakker op zoek naar een woning met liefst drie slaapkamers. Haar budget? 220.000 euro. ‘Ik wil graag in de Gentse rand blijven wonen, zodat ik toch nog wat groen heb. Maar ik heb intussen al begrepen dat SintAmandsberg bijzonder fel in trek is. Ik heb nu onlangs in korte tijd driemaal achter het net gevist. De laatste keer had ik een afspraak om ergens om 19 uur als allereerste te komen kijken. Helaas, om 18 uur die avond kreeg ik telefoon dat het huis intussen verkocht was. Je moet dus inderdaad geweldig snel zijn en je dan ook nog bereid tonen om meteen de knoop door te hakken. Bovendien heb ik al heel wat huizen gezien die misschien wel net binnen mijn financiële mogelijkheden vallen, maar waar echt nog veel werk aan is. Daar schiet ik dus niets mee op. Nog niet zo lang geleden kwam er vlak bij de plek waar ik nu nog een appartement huur, hartje SintAmandsberg, een huis te koop voor 160.000 euro. Het bleek niet veel meer dan een ruïne te zijn, die bijna volledig opnieuw moest worden opgebouwd. Heel eerlijk? Ik heb stilaan de moed opgegeven, en ga me nu vooral concentreren op de zoektocht naar een huurwoning. Wat overigens ook al geen sinecure is.’

‘Vroeger gebeurde het maar hoogst uitzonderlijk dat een koper al meteen bij het eerste bezoek de knoop doorhakte. Vandaag zie ik dat steeds vaker’

BRAM MEERSMAN

Vastgoedkantoor Francis De Meester