HOE DUURDER DE HUIZEN, HOE GROTER DE STADSVLUCHT
> Stadsvlucht groot waar inwoners tevreden zijn > Leefbaarheid drijft woningprijzen op > Reconversie oude gebouwen biedt oplossing
BRUSSEL I Voor het klimaat, voor het milieu, voor de mobiliteit, voor het vrijwaren van de open ruimte: om al die redenen wordt ons op het hart gedrukt opnieuw in de stad te gaan wonen. En om die steden aantrekkelijker te maken, moet de leefbaarheid er opgekrikt worden.
Maar klopt dat laatste ook? Projectontwikkelaar Matexi denkt alvast dat het niet in de eerste plaats om leefbaarheid draait. Het bedrijf legde de statistische gegevens van drie fenomenen naast elkaar: de stadsvlucht, de betaalbaarheid van de woningen en de tevredenheid over de stad. Matexi putte daarvoor uit gegevens van de nationale statistische dienst Statbel en uit de Stadsmonitor van de Vlaamse overheid die dertien Vlaamse centrumsteden doorgelicht heeft.
Daaruit leerde Matexi dat de stadsvlucht hoger is in duurdere steden zoals Leuven, Gent en Antwerpen. En dat terwijl de bewoners van die steden door de band genomen meer tevreden zijn over hun stad dan anderen (zie grafiek). Hoe verklaren we die paradox?
‘Een hoge tevredenheid over een stad maakt dat mensen bereid zijn meer te betalen om er te wonen. Dat doet de woningprijzen stijgen’, zegt Roel Helgers, markteconomist bij Matexi. ‘Als mensen de stad ontvluchten of er niet gaan wonen, ligt dat niet aan het feit dat ze er de voordelen niet van zien, maar in de eerste plaats aan de onbetaalbaarheid van stedelijk wonen.’
Droomhuis
Neem nu Leuven. De universiteitsstad heeft het op een na hoogste tevredenheidscijfer, maar is ook de duurste centrumstad van Vlaanderen. Meer dan de helft van de Leuvenaars die aangeven te willen verhuizen binnen de vijf jaar, geeft daarvoor een financiële reden op.
Het percentage van het aantal
‘Als mensen de stad ontvluchten of er niet gaan wonen, is dat niet omdat ze er de voordelen niet van zien’
ROEL HELGERS
Markteconomist Matexi
mensen dat meer dan 30 procent van zijn beschikbare budget spendeert aan wonen, ligt hoger in steden zoals Antwerpen en Leuven.
Woonexpert en publicist Filip Canfyn ziet de mechanismen achter de stadsvlucht. ‘De stad biedt woningen voor de hoogste inkomensgroepen en voor de laagste, maar te weinig voor de groepen in het midden, waarin je ook de jonge gezinnen vindt. Als ze in de stad blijven, zullen ze veeleer huren of zich blauw betalen aan een weinig kwaliteitsvolle woning.’
Maar er is meer aan de hand, zegt Canfyn. ‘Het favoriete type woning van de Vlaming is nog altijd de open of halfopen bebouwing en die vind je amper in de stad, weg van de meer gegoede bewoners. ‘Bemiddelde mensen vinden de stad wel aangenaam en leefbaar. Maar omdat ze het zich kunnen permitteren, verhuizen ze toch naar de rand of de buiten – waar de prijzen trouwens ook hoog oplopen. Daar kunnen ze hun droomhuis realiseren. Dankzij de salariswagen hoeven velen niet met de mobiliteitskosten rekening te houden.’
Leegstaande fabrieken
Om meer en betaalbare woongelegenheid te creëren in de steden, ziet Matexi potentieel in de reconversie van oudere gebouwen, zoals leegstaande fabrieken en kantoorgebouwen. Die kunnen gerenoveerd en herbestemd worden als wooneenheden. Roel Helgers geeft het eigen voorbeeld van de Antwerp Tower, een kantoortoren in centrum Antwerpen die tot flats verbouwd wordt. ‘Om onze klimaatdoelstellingen te halen, moeten we anders gaan wonen, meer in de stadskernen. Dan mag de overheid de procedures wel wat korter en eenvoudiger maken. Tegenwoordig duurt zo’n ingrijpend stadsproject gauw zeven tot tien jaar. Een verlaging van de btw voor stadsvernieuwing is ook welkom. Een privépersoon die een oud pand opknapt, betaalt daar 6 pro cent op, de klanten van een projectontwikkelaar 21 procent.’
Maar Filip Calfyn noemt reconversie ‘overroepen’. ‘Ik snap dat een projectontwikkelaar daarvoor kiest, want het biedt meer opbrengst op minder oppervlakte. Maar voor mij is het een niche zoals cohousing, lofts en kangoeroewoningen. Sterk gehypete fenomenen, maar hun visibiliteit in de media staat in contrast met hun lage aantal.’