‘De bouwshift is verder weg dan ooit’
Met wat nu op tafel ligt, wordt Vlaanderen verder volgebouwd. Experts vrezen dat het decreet dat de bouwshift vorm moet geven, een slag in het water wordt.
Het instrumentendecreet, dat de Vlaamse regering vorige week heeft goedgekeurd, is een deel van de vele decreten die moeten leiden tot de betonstop, intussen herdoopt tot de bouwshift. De doelstelling: tegen 2040 geen nieuwe open ruimte meer aansnijden in Vlaanderen.
Het goedgekeurde decreet bevat enkele belangrijke maatregelen. Zo zullen eigenaars van wie de grond minder waard wordt, omdat die een andere bestemming krijgt, beter worden vergoed. Als een grond méér waard wordt, omdat er bijvoorbeeld meer bouwlagen toegelaten worden, zal de overheid een heffing vragen op die meerwaarde.
1. Wat verstaat de overheid onder die ‘betere’ vergoeding voor grondeigenaars?
De blikvanger van het nieuwe decreet is de schadevergoeding die eigenaars ontvangen wanneer hun bouwgrond een andere bestemming krijgt. Tot nu kregen eigenaars 80 procent van de waarde waartegen ze de grond destijds hadden gekocht, gecorrigeerd met de index. In de nieuwe regeling gaat de Vlaamse regering uit van de huidige marktwaarde van de grond. Dat vindt ze een ‘correcte vergoeding’.
De vraag is: wat is correct? ‘Veel van die gronden, zeker in woonuitbreidingsgebied, werden destijds voor een prikje op de kop getikt, omdat het vrij waardeloze landbouwgrond was’, zegt Hans Leinfelder, hoofddocent Ruimtelijke Planning (KULeuven). ‘Doordat ze in de gewestplannen als bouwgronden werden ingekleurd, stegen ze virtueel in waarde. Die eigenaars hebben geen schade geleden. Met deze regeling werk je speculatie in de hand. Wie vrij goedkoop de hand kon leggen op een terrein en nu de marktwaarde krijgt voor bouwgrond, wint de jackpot.’
Het Grondwettelijk Hof ging eerder mee in die redenering. Als er decennialang niets gebeurd is met een grond, heeft de eigenaar geen schade geleden, oordeelde de rechter. ‘Het valt dus nog af te wachten of deze regeling de toets voor het Grondwettelijk Hof zal doorstaan’, zegt socioloog en ruimtelijk expert Pascal De Decker (KULeuven).
Nog belangrijker is de vraag wie die vergoeding zal betalen. In principe moet dat gebeuren door de overheid die de bestemmingswijziging doorvoert. De facto zijn dat meestal de gemeenten. ‘We weten allemaal dat die dit niet kunnen betalen’, zegt professor Ruimtelijke Planning Tom Coppens (UAntwerpen). ‘Met de oude schaderegeling was het al moei
‘Met de oude schaderegeling hadden gemeenten het al moeilijk om eigenaars te vergoeden. Nu wordt het zo goed als onmogelijk’
TOM COPPENS
Professor Ruimtelijke Planning UAntwerpen
lijk, zelfs voor rijke gemeenten. Nu wordt het zo goed als onmogelijk.’
2. Hoe groot is de kans dat een grondeigenaar heffing op de meerwaarde moet betalen?
De overheid wil een heffing doorvoeren wanneer grondeigenaars door de bouwshift een onverwachte meerwaarde realiseren, bijvoorbeeld omdat ze hoger of dichter mogen bouwen dan juridisch voorzien. Hoeveel de overheid daarmee denkt op te halen, werd niet geraamd, zegt de woordvoerder van minister van Omgeving Zuhal Demir (NVA).
Volgens Leinfelder zal dat bitter weinig zijn. ‘Er zijn maar enkele plaatsen in Vlaanderen waar de bouwhoogte of dichtheid beperkt is, bijvoorbeeld door een specifieke verkavelingsvergunning. In zeker 70 procent van de gevallen is er geen beperking. Wat wel of niet kan, hangt alleen af van de inschatting van de bevoegde ambtenaren. Dan kun je geen meerwaarde realiseren.’
3. Hoeveel open ruimte wil de regering hiermee echt vrijwaren?
Met de nieuwe schaderegeling wil Demir vooral een draagvlak creëren voor het vrijwaren van open ruimte. ‘De ironie,’ zegt Hans Leinfelder, ‘is dat je een draagvlak creëert voor iets wat onbetaalbaar en dus niet langer uitvoerbaar is.’ Ook Tom Coppens (UAntwerpen) en Pascal De Decker (KU Leuven) stellen resoluut dat de betonstop hiermee ‘verder af is dan ooit’. ‘Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) stelt dat we tegen 2040 geen open ruimte meer innemen’, zegt Coppens. ‘Als je dat wilt, moet je duidelijk maken welke woonuitbreidingsgebieden of linten je precies wilt vrijwaren van verdere bebouwing. Dan moet je daar een haalbaar financieringsplan aan koppelen. Dat is er nog steeds niet. Het is allemaal te vrijblijvend.’
In het BRV werd uitgegaan van een traject waarbij de inname van open ruimte in Vlaanderen zou afgebouwd worden van 6 hectare per dag in 2015 naar 3 hectare per dag in 2025 tot 0 hectare in 2040. Concreet betekent dit dat we van de ruim 50.000 hectare bouw en industriegrond die nog braak ligt, ongeveer 28.000 hectare moeten schrappen. Volgens de experts is het een raadsel hoe we dat met de voorliggende regeling zullen doen. De Decker: ‘Als je dat allemaal wilt herbestemmen, spreken we over vele miljarden. Dat zal dus nooit gebeuren.’
Toch streeft de minister nog steeds naar dat afbouwscenario, zegt haar woordvoerder. Alleen is de tussentijdse doelstelling niet meer formeel opgenomen in het nieuwe decreet. ‘Dat doet vermoeden dat het traject wordt losgelaten’, zegt Leinfelder. ‘Dan kun je Vlaanderen blijven volbouwen tot 2040, waarna er een harde stop komt. Iets wat op dat moment politiek onhaalbaar zal zijn.’
4. Wat met zonevreemde activiteiten op het platteland?
De Vlaamse regering zet met het instrumentendecreet de deur verder open voor een sluipende verovering van het platteland. Voormalige boerderijen worden nu vaak herbestemd voor kleinschalige zonevreemde economische activiteiten. Denk aan trouwof seminariezalen. ‘Het aantal opties voor herbestemming was tot dusver beperkt’, zegt Leinfelder. ‘Met de nieuwe regeling zullen allerlei functiewijzigingen mogelijk zijn. Zo breng je het paard van Troje binnen. Je krijgt meer claims op de open ruimte door functies die daar eigenlijk niet horen.’
In het decreet staat dat een functiewijziging voor maximaal tien jaar kan gelden. ‘Maar in ons land wordt “tijdelijk” de facto “voor altijd”’, zegt Leinfelder. ‘Ga je een ondernemer die geïnvesteerd heeft in die gebouwen na tien jaar zeggen dat hij moet stoppen?’
‘Geen enkele bestuurder zal dat over zijn hart krijgen’, denkt ook Coppens. ‘Je zult zien: tegen dan worden die zonevreemde activiteiten gewoon geregulariseerd.’
‘Het aantal opties voor herbestemming op het platteland was tot dusver beperkt. Maar het nieuwe decreet brengt het paard van Troje binnen’
HANS LEINFELDER
Hoofddocent Ruimtelijke Planning KU Leuven