Hoe ‘misdadig’ zijn de woningprijzen echt?

Huizen en appartementen worden onbetaalbaar, luidt een veelgehoorde klacht, zeker voor jongeren en alleenstaanden. Maar de lage rente is een meevaller.

Begin december lanceerde VRT-anker Fatma Taspinar een noodkreet op Twitter. Ze was een depressie nabij, meldde ze. ‘Wat er allemaal wordt aangeboden op immosites, en tegen welke prijzen, het is bijna misdadig. Het is niet omdat ik alleen iets wil kopen dat ik ook in een krot wil wonen’.

De tweet werd 2.000 keer leuk gevonden, 117 keer geretweet en 213 keer beantwoord. Taspinar leek het gevoel van heel wat Vlamingen te vertolken: de onophoudelijk stijgende vastgoedprijzen maken het steeds moeilijker voor starters op de woonmarkt. Zeker als hun huishouden maar één persoon en dus één inkomen telt.

Cijfers van het Steunpunt Wonen, een samenwerkingsverband van onderzoekers aan vier universiteiten, tonen dat de prijzen van woningen in België inderdaad geëxplodeerd zijn. Tussen 1996 en 2015 zijn de woningprijzen ruimschoots verdrievoudigd, terwijl de consumptieprijzen in die periode met niet eens de helft zijn toegenomen. Wonen neemt een steeds grotere hap uit het gezinsbudget. In 2005 besteedde 17 procent van de Vlaamse eigenaars met een hypotheek er meer dan 30 procent van de maandelijkse inkomsten aan, in 2018 was dat al 27 procent. Bij sommige categorieën, zoals mensen met lage inkomens, jongeren en alleenstaanden, is die groep nog een stuk hoger: 40 tot 50 procent.

Positief kantje

Sien Winters van het Steunpunt Wonen spreekt over een verdelingsprobleem. Huishoudens met twee inkomens bepalen de prijzen. Maar voor bepaalde groepen is de prijs die zo tot stand komt onhaalbaar, omdat hun inkomen te laag is. Zo ontstaat een betaalbaarheidsprobleem voor alleenstaanden, die met één inkomen de lening moeten afbetalen.

Vastgoedeconoom Frank Vastmans (KU Leuven): ‘Op de lange termijn liggen de woningprijzen in lijn met de ontleningscapaciteit van de kopers. Die is fors gestegen door de hogere inkomens en de lage hypotheekrente.’ Doordat startende koppels meer kunnen lenen, gaan de prijzen omhoog. In de centrumsteden is ook de ontleningscapaciteit van de hogeropgeleiden de verklarende factor.

‘Vroeger waren de lonen lager en de interestvoeten hoger’, legt Vastmans uit. ‘Ook toen maakte de gemiddelde afbetaling voor starters al een redelijk deel van het inkomen uit. Het is waar dat de babyboomers die jaren geleden kochten, nu een meerwaarde kunnen boeken. Maar het is niet noodzakelijk zo dat de jongeren de verliezers zijn. Zij kunnen goedkoper lenen, waardoor ze met dezelfde maandelijkse afbetaling een groter bedrag kunnen lenen.’

Er zit zelfs een positief kantje aan, zegt Vastmans. ‘Voor starters is het nu aantrekkelijk dat een groter deel van hun woonkosten naar kapitaalaflossingen gaat en een kleiner deel naar interestbetalingen. Kapitaal afbetalen is immers een vorm van vermogensopbouw. Voor starters zijn hoge woningprijzen interessanter dan hoge interestlasten.’

De gegevens van Steunpunt Wonen lijken erop te wijzen dat starters zich door de hogere prijzen niet laten afschrikken. De gemiddelde startleeftijd blijft min of meer constant, het percentage alleenstaanden en eenoudergezinnen evenzeer. Ook de verdeling over de inkomensgroepen is niet sterk verschoven.

De Nationale Bank, die als toezichthouder de hypotheekmarkt scherp in de gaten houdt, ziet evenmin een daling van het aandeel jongeren op de koopmarkt of een verschuiving van de leeftijd waarop de eerste aankoop wordt verricht. Het idee dat de huidige generatie benadeeld is ten opzichte van hun ouders en grootouders wordt door de cijfers niet ondersteund, zegt Geert Langenus, econoom bij de Nationale Bank. Er is eerder sprake van het uit elkaar groeien van de verschillende inkomensgroepen dan van een polarisatie tussen de generaties.

Dat de vastgoedprijzen stijgen, komt niet zozeer doordat vraag en aanbod niet in evenwicht zouden zijn. Dat zijn ze wel, maar kopers hebben nu meer geld veil voor een koopwoning. De betaalcapaciteit wordt in sterke mate bepaald door de interest op de woonlening. En die is de voorbije jaren dramatisch gedaald. In 2009 piekte de rente op een lening van 10 jaar nog boven 5 procent, nu is dat minder dan 1 procent. Die daling is onder meer het gevolg van het soepele monetaire beleid van de centrale banken, dat op zijn beurt weer een reactie is op het wereldwijde fenomeen van de lage inflatie en dito marktrentes.

Geert Langenus

Wanneer je het financiële plaatje voor een huiseigenaar in zijn totaliteit bekijkt, ziet dat er heel anders uit dan de prijzen van vastgoed op zichzelf doen vermoeden. De kosten van de woning zijn gestegen, maar die van de financiering gedaald. ‘Als de hypotheekrente van 3 naar 2 procent daalt, kunnen kopers 10 procent meer ontlenen voor een woning’, zegt vastgoedeconoom Sven Damen (Universiteit Antwerpen).

De Nationale Bank houdt bij hoe de vastgoedprijzen zich verhouden tot fundamentele factoren als de inkomensstijgingen en de hoogte van de interest. Daaruit blijkt dat de Belgische woningen zo’n 14 procent duurder zijn dan wat verwacht zou kunnen worden.

In België heeft de lage rente nog een sterker effect op de vastgoedmarkt dan in sommige andere landen, zegt Geert Langenus. De inflatie is in België wat hoger dan elders in Europa, terwijl de gezinnen er gemiddeld een relatief groter financieel vermogen hebben. De prikkel om spaar

Bulgarije is het goedkoopste in Europa. Ook de huurprijzen zijn relatief gematigd: in Brussel gaat het om 11,8 euro per vierkante meter, terwijl dat in Amsterdam 20,7 euro is en in Parijs 28,3 euro. (rmg) geld om te zetten in vastgoed, is dus groot. Een eigen woning wordt beschouwd als een uitstekende belegging, omdat je er de inflatie prima mee kunt bestrijden. De financiële lasten op de woonlening wijzigen twintig of dertig jaar lang niet, terwijl het inkomen mee stijgt met de inflatie. De betaalbaarheid van een eigen woning neemt dus toe met de jaren. Hoe langer je erin woont, hoe minder zwaar de financiële lasten gaan wegen.

Het ruggensteuntje van de ouders Wat wel een rol speelt, is dat starters nu meer eigen kapitaal op tafel moeten leggen dan vroeger. Banken zijn immers maar bereid om een deel van de woningwaarde te financieren. Als ze veel leningen toekennen die 80 procent van de waarde overschrijden, moeten ze daarvoor extra kapitaal aanhouden. Dat heeft een sterke impact voor starters op de woningmarkt. Terwijl het voorheen geen probleem was om het volledige aankoopbedrag te financieren, is die situatie nu gekeerd. Die strengere regelgeving is het gevolg van de financiële crisis, toen in veel landen de vastgoedmarkten in elkaar klapten. Banken die leningen uitschreven met het vastgoed als onderpand, moesten minwaardes incasseren.

Toch zegt de Nationale Bank rekening te houden met de starters bij het uitvaardigen van de regels. Meer dan een derde van de leningen aan jonge starters mag nog 90 procent van de aankoopwaarde bedragen, en één op de twintig zelfs 100 procent.

Maar bij de aankoop van een woning wordt een ruggensteuntje van de ouders of grootouders wel steeds belangrijker, blijkt uit cijfers van het Steunpunt Wonen. De onderzoekers vroegen in 2018 woningbezitters naar de manier waarop ze hun aankoop hadden gefinancierd. In de periode 1996-2000 deed 14 procent van de

‘Het idee dat de huidige generatie benadeeld is ten opzichte van hun ouders en grootouders, wordt door de cijfers niet ondersteund’

Econoom bij de Nationale Bank

Buurlanden zijn duurder

kopers een beroep op ouders of grootouders, in de periode 2015-2018 was dat gestegen tot 34,5 procent. Het aandeel van die bron in de totale financiering steeg van 1 naar 7 procent. Ongeveer driekwart van de kopers legt ook eigen spaargeld op tafel, een percentage dat door de jaren heen niet veel verschuift. Het deel van de aankoop dat met spaargeld wordt gefinancierd, neemt wel af.

Uit de cijfers blijkt niet dat er schaarste heerst op de woonmarkt. Er zijn 14 procent meer wooneenheden dan er huishoudens zijn. Dat ‘overschot’ (tweede verblijven, leegstaande woningen, studentenkamers) is zelfs nog toegenomen: in 1995 bedroeg het 11 procent. ‘Wel hebben mensen met lagere inkomens het moeilijker om een degelijk huis te verwerven of te huren. Voor hen kun je spreken van kwalitatieve krapte’, zegt Sien Winters van Steunpunt Wonen.

Ook wordt het lastiger om een betaalbare koopwoning te vinden op de meest gewilde plekken in Vlaanderen: de centra van studentensteden als Leuven, Gent en Antwerpen. Daar stijgen de prijzen het snelst. Omdat het aanbod per definitie beperkt is, maar ook omdat daar meer hogere inkomensgroepen wonen, waardoor er een sterkere druk is op de prijzen. Het gevolg is wat vastgoedeconomen residential sorting noemen. Winters: ‘Je wilt in een centrumstad starten, maar door de prijzen kom je ergens anders terecht.’

In ‘De woningmarkt in beweging’ worden enkele opvallende vastgoedtrends onder de loep genomen. Volgende aflevering: hoe het beleid de vastgoedmarkt beïnvloedt.