Grondeigenaars hebben niet plots de jackpot gewonnen
Dat eigenaars die niet meer mogen bouwen op hun grond een betere BOUWSHIFT vergoeding krijgen, is heus niet oneerlijk, vindt Samuel De Winter. Een billijke schadevergoeding kan het draagvlak voor de bouwshift vergroten.
Filmregisseur Jan Verheyen getuigde onlangs in verschillende kranten hoe hij in 2002 de miskoop van zijn leven deed. Samen met zijn vrouw kocht hij ‘voor een bedrag met zes nullen’ een lap grond van 11 hectaren in Andalusië – waar de twee getrouwd zijn – om er de vakantievilla van hun dromen te bouwen. Groot was hun ontzetting toen achteraf bleek dat ze door een algemene bouwstop in de provincie alleen een boerderij op hun grond mochten bouwen. Doordat de woeste omgeving een rendabele landbouwactiviteit onmogelijk maakt, raakte het echtpaar zijn grond aan de straatstenen niet meer kwijt.
Klagen is niet makkelijk
Wie dacht dat zulke taferelen zich alleen in Spanje kunnen voordoen, is eraan voor de moeite. Ook in Vlaanderen mag er vanaf 2040 geen open ruimte meer aangesneden worden voor bebouwing: de ‘bouwshift’. Om dat doel te bereiken, kunnen ‘slecht gelegen’ woon(uitbreidings)gebieden herbestemd worden. Daardoor kunnen de gronden die daar liggen, minder ontwikkelbaar worden en kunnen ze in waarde dalen. De eigenaars van zulke gronden kunnen voor de rechtbank een vergoeding eisen voor de – vaak aanzienlijke – schade die de overheid hen berokkent (de ‘planschade’). Maar de wetgever maakt het hen niet echt makkelijk om dat te doen.
Om u een idee te geven: van september 2009 tot februari 2017 kwamen er in het arrondissement Antwerpen in theorie 4.000 percelen in aanmerking voor een planschadevergoeding. In 40 gevallen kwam het tot een rechtszaak, die slechts in één geval ten voordele van de getroffen grondeigenaar beslecht werd. De andere claims werden in het beste geval afgehandeld door middel van een dading en in de meeste gevallen onontvankelijk of ongegrond verklaard.
Die lage succesratio heeft te maken met de strenge voorwaarden om een planschadevergoeding te krijgen. De eigenaar die erin slaagt om aan die voorwaarden te voldoen, wint bovendien niet bepaald de jackpot. Alleen de eerste 50 meter van zijn perceel vanaf de openbare weg worden voor maximaal 80 procent vergoed, berekend op basis van wat de grond waard was toen de burger er eigenaar van werd (de ‘historische waarde’). Niet zelden ligt dat moment ver terug in de tijd. De vastgoedprijzen van weleer zijn bovendien niet vergelijkbaar met die van vandaag. De historische waarde wordt weliswaar geactualiseerd, maar dat gebeurt aan de hand van het indexcijfer van de consumptieprijzen. Vastgoed is bij mijn weten geen consumptiegoed.
Vastgoedzeepbel
Vlak vóór de jaarwisseling keurde de meerderheid in het Vlaams Parlement een decreet goed dat de voorwaarden vergemakkelijkt om een planschadevergoeding te krijgen. Ook werd de omvang van de vergoeding waarop eigenaars principieel aanspraak kunnen maken, opgetrokken van 80 naar 100 procent, waarvoor niet langer de historische waarde, maar de marktwaarde vlak vóór de herbestemming het uitgangspunt is. Die wijziging lokte veel kritiek uit. Van grondeigenaars werd gezegd dat ze voortaan ‘altijd winnen’, en de Vlaamse overheid werd verweten de bouwshift ‘onbetaalbaar’ en ‘verder weg dan ooit’ te duwen, of zelfs ‘de vastgoedzeepbel te vergroten’.
Die reacties zijn niet genuanceerd genoeg. Criteria die voorheen golden als voorwaarden om een planschadevergoeding te krijgen, worden nog steeds meegenomen in de berekening ervan, waardoor in de praktijk veelal minder dan 100 procent van de marktwaarde vergoed zal worden. Bovendien streeft de Vlaamse overheid met de wijziging een legitiem doel na. Ze wil het draag vlak voor de bouwshift bij de bevolking vergroten.
Een te krenterige overheid schiet evenzeer haar doel voorbij als een ‘te genereuze’ overheid
In onze buurlanden bestaan soortgelijke initiatieven. Als projecten die iedereen ten goede komen, enkelingen zwaar in de portemonnee treffen, zullen onze noorderburen die mensen vaak een billijke vergoeding in het vooruitzicht te stellen. Dat moet hun bereidheid om te procederen doen afnemen. Een te krenterige overheid schiet evenzeer haar doel voorbij als een ‘te genereuze’ overheid.
Eveneens positief aan de nieuwe regeling is dat de eigenaar die planschade lijdt voortaan in eerste instantie vergoeding aan de planautoriteit zelf moet vragen, waardoor de rechterlijke macht ontlast wordt.