Mietendeckel
‘Bevriezing van de huur is de meest efficiënte manier om een stad te vernietigen – afgezien van een bombardement.’ Het citaat komt van de Zweedse econoom Assar Lindbeck en werd deze week weer van stal gehaald naar aanleiding van het Berlijnse Mietendeckel. In 2019 haalde het rood-groenrode stadsbestuur van Berlijn de wereldpers door de huur van woningen die voor 2014 gebouwd waren, vijf jaar lang te bevriezen. Het was een antwoord op de sterke stijging van de huurprijzen in de jaren daarvoor, die veel Berlijners hard in de portemonnee trof. Deze week werd het systeem ongrondwettig verklaard door het Grondwettelijk Hof. De marktwerking kan weer terugkeren op de Berlijnse vastgoedmarkt.
Los van de juridische aspecten is het interessant om na te gaan of het huurplafond doeltreffend was. Het onderzoeksinstituut IFO zocht dat vorige maand uit. De huurprijzen in andere steden waren sterker gestegen dan die in Berlijn, behalve voor nieuwbouwwoningen die niet onder het huurplafond vielen. Tegelijk was het aanbod van huurwoningen dramatisch gedaald. Logisch: wie kon genieten van het plafond, was niet geneigd zijn huur op te zeggen. Door de bevroren huurprijs was de marktdynamiek verdwenen. Starters op de woonmarkt werden naar de nietgereguleerde nieuwbouw verbannen, waar de prijsstijgingen nog in kracht waren toegenomen in vergelijking met andere steden. Ook de koopprijzen leden onder het plafond. Eigenaars wilden zo snel mogelijk van hun appartement af, omdat ze de huur niet konden verhogen. Woningbezitters zagen hun vastgoed met rasse schreden in waarde verminderen.
Het Mietendeckel had de markt dus in tweeën gehakt: een beschermd segment waar nauwelijks nog beweging in zat, en een onbeschermd deel waar de prijzen de pan uit rezen. Wie al een woning huurde, zat goed, wie nieuw was in de stad, had pech.
Voor de Berlijnse overheid is het een les die beleggers ook bekend in de oren klinkt: je kan de markt niet verslaan. Prijzen geven aan hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden, en ze zijn alleen te beïnvloeden door die verhouding te wijzigen. De hoge huurprijzen waren het gevolg van de gestegen vraag, die op zijn beurt veroorzaakt werd door het succes van Berlijn als hippe stad die actief start-ups en jonge ondernemingen aantrekt. De overheid had misschien beter ingezet op de bouw van meer woningen, in plaats van op reglementering. Het is een beetje zoals een overheid die duurdere voedingsmiddelen beantwoordt met een verbod op prijsstijgingen. Het resultaat zal dan niet betaalbaar voedsel zijn, maar lege winkels.
Lindbeck wist dat al lang. En hij niet alleen. Dat een huurplafond niet werkt, is een van de heel weinige zaken waar economen van alle strekkingen het over eens zijn
– van Milton Friedman tot Paul Krugman. ‘Dus u weet nu waarom economen nutteloos zijn’, schreef die laatste in The New York Times. ‘Als ze eens iets begrijpen, wil niemand naar ze luisteren.’
Dat een huurplafond niet werkt, is een van de heel weinige zaken waar economen van alle strekkingen het over eens zijn
In 'De Balans' wordt de economische actualiteit op een eigenzinnige wijze onder de loep genomen.