Energiecrisis drukt vraag naar woonkrediet
Door de stijgende rente en de energiecrisis worden er minder hypotheken aangevraagd. ‘De cijfers liegen niet. Er zijn minder leners – en dus kopers – op de woningmarkt.’
Het aantal aanvragen voor een hypothecair krediet lag in juli op het laagste peil in zeven jaar. Tenminste, als we de lockdown-maanden in het voorjaar van 2020 niet meetellen. Al het hele jaar is de vraag naar woonkredieten aan het afnemen, blijkt uit cijfers van de Nationale Bank. Het totale aantal over de eerste zeven maanden lag 18 procent lager dan in het voorgaande jaar.
Door de stijgende rente en de oplopende energieprijzen staat de vastgoedmarkt aan de vooravond van een belangrijke ommekeer, zegt John Romain van adviesverlener Immotheker Finnotheker. ‘De woningmarkt is aan het veranderen van een verkopers- naar een kopersmarkt.’ Daarmee bedoelt hij dat niet langer de verkopers de prijs en de voorwaarden bepalen, maar de kopers.
Rente verdubbeld
De belangrijkste oorzaak van de ommekeer is de stijgende rente. In een jaar tijd is de hypotheekrente ruwweg verdubbeld: een lening op 25 jaar met vaste rente voor 80 procent van de woningwaarde kost nu meer dan 3,1 procent. Een jaar geleden was dat 1,6 procent. De vuistregel zegt dat per procentpunt extra rente, de leencapaciteit met 10 procent afneemt. ‘De afgelopen jaren werd de meerwaarde van vastgoed opgestuwd door de dalende rente. Dat is nu voorbij’, stelt Romain vast.
Maar ook de energiecrisis zal haar stempel drukken op de vastgoedmarkt, zegt hij. De strengere regelgeving rond woningen met een slechte of matige energiescore, zal de waarde van deze woningen aantasten. In Vlaanderen is het vanaf volgend jaar verplicht om binnen de vijf jaar na aankoop de EPC-score minstens naar D te brengen. Bovendien worden woningen met een slechte score ook minder aantrekkelijk als opbrengsteigendom, omdat de huur ervan sinds afgelopen weekend niet of slechts gedeeltelijk geïndexeerd mag worden. Die beslissing van de Vlaamse overheid zal de waarde van energieslurpende huurwoningen doen dalen.
Romain: ‘Particuliere investeerders rekenden er lange tijd op dat hun vastgoed meer waard zou worden, maar dat is niet langer het geval. De markt van huurwoningen zal professionaliseren. Dat blijkt ook uit het recente initiatief van Belfius, Gimv en Tinc, die via hun gezamenlijke vastgoedbedrijf
John Romain
Aantal aanvragen hypothecaire leningen in België
Evolutie (in procent) t.o.v. 12 maanden eerder
Yally honderden huurwoningen willen opkopen.’
Romain voorspelt een tweedeling van de vastgoedmarkt: energie-efficiënte woningen zullen hun waarde behouden, maar de prijs van woningen die niet toekomstbestendig zijn, zal dalen. ‘De energieverslindende woningen met een slecht EPC-label aan de onderkant van de woonmarkt, die gekocht worden door de lagere middenklasse, jongeren en singles, zullen wel moeten zakken. Anders zijn ze voor deze doelgroep onbetaalbaar. En dus
onverkoopbaar voor de eigenaars.’
Renovatiekrediet
Volgens Romain kost een renovatie om een woning energie-efficiënter te maken, al snel 50.000 euro of meer. Wie zo’n woning van de hand wil doen, zal de prijs navenant moeten laten zakken, voorspelt hij. Ook al omdat de hoge rente én de oplopende energiekosten de financiële ruimte voor een aankoop beperken.
De Vlaamse overheid stelt wel een renteloos renovatiekrediet ter beschikking, maar de voor waarden daarvoor zijn strikt.
Bovendien, zegt Romain, als er nog veel extra geleend moet worden voor renovaties, zijn banken terughoudender met het verstrekken van krediet voor de aankoop. Ze zullen een kleiner deel van het aankoopbedrag willen financieren, of een hogere rente vragen. ‘Banken willen het risico niet lopen dat woningen met een slechte energiescore minder waard worden bij een door de overheid opgelegde transitie naar een duurzamere economie’, stelt Romain. ‘Ze willen deze woningen dan ook zo weinig mogelijk in hun kredietportefeuille hebben’.
‘De afgelopen jaren werd de meerwaarde van vastgoed opgestuwd door de dalende rente. Dat is nu voorbij’
Immotheker Finnotheker