“IK DENK DAT IK ZO’N 70.000 EURO KWIJT BEN”
Limburgse gedupeerde getuigt over miserie bij vastgoedbelegging in Detroit
DETROIT/BILZEN - Het leek op papier een fantastische investering, maar de huizen die Danny Kwanten uit Bilzen - en wellicht tientallen andere Belgen - in de Amerikaanse stad Detroit kochten als belegging, bleken achteraf vaak krotten in een verpauperde buurt. De torenhoge kosten voor vermeende renovaties en allerhande taksen overstegen al snel de huurinkomsten. “Ze hebben ons bedrogen,” zegt Kwanten die naar schatting 70.000 euro kwijt is. Op basis van gegevens die we in een databank van Michigan vonden, vermoeden we dat tientallen Belgische investeerders zo in totaal honderdduizenden euro’s verloren. De grootschalige leegstand van woningen was een zichtbaar gevolg van de financiële crisis in 2010 in de Amerikaanse staat Michigan. Het absolute dieptepunt werd bereikt in 2013 toen Detroit, decennialang de wereldhoofdstad van de autoindustrie, failliet werd verklaard. Huiseigenaren konden hun hypotheek niet meer betalen of ontvluchtten de streek die zwaar getroffen werd door werkloosheid en criminaliteit. Verschillende huizen werden in brand gestoken in een poging om de verzekering op te lichten. Investeerders kochten op openbare veilingen de achtergelaten huizen op voor pietluttige bedragen en gingen vervolgens op zoek naar buitenlanders die wilden investeren in de heropleving van de ooit zo welvarende stad. Hoewel het met Detroit de laatste jaren de goede kant op gaat, bleken er ook heel wat malafide bedrijven actief in de nieuwe vastgoedsector ( zie kader blz. 4).
Herstellingen à volonté
De verhalen van Danny Kwanten uit Bilzen en andere gedupeerden die de krant contacteerde zijn sterk gelijklopend. “Via familie en vrienden ben ik in contact gekomen met de Vlaamse huizenverkoper Maarten P.. Ik kon een huis via hem kopen in Detroit of Atlanta voor een spotprijs. Een plaatselijke beheerfirma zou het huis renoveren en de wettelijke verplichtingen vervullen. Iedere investeerder moet een limited liability company (LLC) - de Amerikaanse tegenhanger van een bvba - oprichten en een Amerikaanse bankrekening openen voor kosten en opbrengsten. Er werd een rendement van 7 procent voorgespiegeld na aftrek van kosten. Via een website kon ik de inkomsten en uitgaven controleren en eventuele herstellingen goedkeuren.” De Bilzenaar koopt twee huizen in 2013, het bankroetjaar van Detroit. Eén huis kost 39.000 euro en levert maandelijks een huur op van 750 dollar (710 euro). Omdat het goed loopt, koopt Kwanten in november een tweede huis voor 44.500 euro op basis van foto’s.
Na een tijd loopt het mis. “In Detroit betaal je winter- en zomertaksen. Zo moesten we plots 3.400 euro ophoesten. Daarna volgden de herstellingswerken mekaar in snel tempo op. Eerst het dak, dan het toilet, het was altijd iets. Het was niet duidelijk welke herstellingen er waren gebeurd, en de aannemer die de werken uitvoerde, was niet terug te vinden op internet. De afspraak was
dat ik herstellingen boven de 450 euro eerst moest goedkeuren via de website, maar na verloop van tijd werden ze gewoon van onze huurinkomsten afgetrokken. Het resultaat is dat ik uiteindelijk alleen nog maar verliezen incasseerde en zelfs geld moest bijpassen om de taksen te betalen. Anders gaan de huizen in foreclosure en worden ze openbaar geveild.”
Ex-voetballers
Ook F.R. uit Zutendaal zegt dat hij al jaren aan het lijntje wordt gehouden door dezelfde Vlaamse huizenverkoper. “Ik heb mijn huis in Detroit in maart 2013 gekocht voor 37.000 euro. Meteen doken er al problemen op. De huurder bleek een slechte betaler. Daarom moest hij worden uitgezet. Ik heb nu al drie keer een huurder moeten laten uitzetten. Die kosten lopen telkens op van 1.000 tot 2.000 euro. Eén huurder had volgens het rapport van de beheerfirma alles meegenomen: de microgolfoven, maar ook alle elektriciteitskabels en verwarmingsapparaten. Ik kreeg een rekening gepresenteerd van 3 à 4.000 euro, maar heb ondertussen al 15.000 à 20.000 euro aan bijkomende kosten betaald. Ik moest zelfs opdraaien voor een achterstallige waterrekening van de vorige eigenaar: nog eens 1.200 euro. Achteraf heb ik ontdekt dat het huis in 2013 is verkocht voor 12.000 euro en één dag voor ik het kocht ging het nog eens van de hand voor 22.000 euro.”
Uit onderzoek van deze krant blijkt dat Maarten P. vanaf 2013 meerdere bedrijven heeft opgericht om huizen in Detroit te verkopen. Soms in medeeigenschap met zijn Amerikaanse contacten Jessica en Mike Anthony. Die laatsten verkochten onder de firmanaam Michigan Global Management in 2013 en 2014 honderden huizen aan Belgen. De LLC’s van die Belgische investeerders staan allemaal geregistreerd op twee adressen in Farmington en Livonia, twee stadswijken in Detroit. Onder de klanten duiken (ex-)voetballers op zoals Steven Defour, Karel Geraerts, Johan Gerets, Stergos Marinos, Roland Janssen en Gunther Vanaudenaerde. “Ik ben er onder invloed van een heleboel exvoetballers ingestapt. Ze hadden me verteld dat het een interessante investering was omdat geld op de bank toch niets waard is”, legt nog een andere ex-voetballer uit. Verder ontdekken we een voetbalmakelaar, een heleboel bedrijfsleiders, dokters en zelfs twee belastinginspecteurs onder de huizeneigenaars in Detroit. Volgens verschillende bronnen pakt Maarten P. uit met die bekende voetbalnamen om de ‘kleinere’ klanten te overtuigen om te investeren. Vooral deze klanten blijken de dupe te zijn van het investeringsverhaal.
Google Street View
Ten einde raad neemt Danny Kwanten in augustus 2015 contact op met Shea Woods, een inwoner van Detroit en bezieler van het YouTubekanaal ‘The Shea Show’. De Amerikaan post filmpjes van de werkelijke toestand van de huizen die door buitenlandse investeerders zijn gekocht. Kostprijs voor zo’n huisbezoekje met de camera bedraagt 125 euro, maar dat had Kwanten er nog voor over om te kijken hoe zijn huis in Detroit er echt aan toe was. Het ene huis van de Bilzenaar blijkt mee te vallen, maar de beelden van het tweede huis zijn hallucinant. Van de beloofde én betaalde renovatie is duidelijk niets in huis gekomen. Op de bovenverdieping hangen de buitendeuren uit de hengsels en het dak is helemaal kapot. Bovendien ligt het huis in een compleet verarmde buurt met verwaarloosde woningen en dichtgetimmerde huizen in de nabijheid. Kortom, niet meteen het beeld dat hem beloofd werd. In zijn video zegt Shea Woods “dat het pand nog geen 4.000 dollar waard is, maar ik zou het nog niet voor niks willen.” Later krijgt de gedupeerde Bilzenaar van een andere vastgoedfirma een officieel evaluatierapport dat dit bevestigt. “De kosten voor reparaties zouden meer dan 5.500 euro bedragen, veel meer dan het hele huis waard is. De huizen in de buurt zijn amper 1.000 euro waard”, schrijft de rapporteur.
“Helaas zijn veel investeringen in de huizenmarkt van Detroit oplichtingszaken,” legt Shea Woods uit. “Mensen betalen vanaf 38.000 euro voor een huis dat in werkelijkheid amper 5.000 euro waard is omdat het in een slechte buurt ligt en meestal in slechte staat verkeert. De firma’s slijten de huizen met oude foto’s die ze van Google Street View plukken, de binnenkant van de huizen zie je niet op die websites.”
Verkocht
Danny Kwanten confronteert uiteindelijk Maarten P. met de bevindingen van Shea Woods. Op 19 augustus antwoordt P. dat hij de huizen kan laten renoveren. “Voor uw huis in Chandler Park is ongeveer 5.000 à 10.000 dollar nodig om een perfect huis te zijn. Aan Webb Street zijn meer kosten nodig, maar dat huis is in 2001 verkocht geweest voor 98.000 dollar. Ik geloof in dit pand.”
Maarten P. biedt Kwanten aan om beide huizen te verkopen voor 60.000 dollar (57.000 euro), dus met ruim 26.000 euro verlies. Een andere optie is het hele huis dichttimmeren en gewoon hopen dat de waarde op langere termijn weer gaat stijgen. “Dat is zo gebeurd in Florida, Las Vegas, Atlanta en Californië. Het enige probleem is dat je de grondlasten moet blijven betalen”, mailt P. De firma Michigan Global Management is ondertussen niet meer actief en de huurtegoeden zijn verdwenen. Gedupeerde Gwen K. zegt dat ze 5.000 dollar op een rekening had staan die ze later nooit meer terugziet. “Ik ken zelfs iemand van wie het huis is afgebroken door de overheid omdat de taksen niet meer op tijd zijn betaald.”
Danny wil zijn huizen zo snel mogelijk verkopen. “Ik betaal alleen nog grondbelasting. Als ik dat niet doe, wordt mijn huis openbaar verkocht of afgebroken. Maar die huizen zullen amper 15.000 euro opleveren. En daar moeten dan nog eens 2.000 euro makelaarsloon en de openstaande kosten van af.”
Verkoper raadt investeerders bij problemen aan om zelf naar Detroit te vliegen
De huizenverkoper Maarten P. werd door de krant gecontacteerd. Hij wenste niet geciteerd te worden in dit artikel, maar volgens hem kan hem niets verweten worden omdat een investering altijd een risico inhoudt. Hij zegt dat hij na de verkoop van de woning niet meer verantwoordelijk is. Hij beweert ook dat er geen vast rendement is beloofd aan de klanten ( hoewel dat wel op de website staat, nvdr.). Volgens hem ligt de schuld bij de Amerikaanse beheerfirma Michigan Global Management die fouten heeft gemaakt. Naar eigen zeggen heeft hij geen juridische of contractuele overeenkomst met die beheerfirma, hoewel hij er vroeger een adres in Detroit mee deelde. De zakenman is intussen een rechtszaak tegen de Amerikaanse zaakvoerders begonnen voor de burgerlijke rechtbank omdat hij zelf ook slachtoffer is. Hij zegt dat hij die zaak gewonnen heeft. Nu zou er ook een correctionele zaak lopen. Volgens Maarten P. hebben alle klanten de mogelijkheid om de Amerikaanse beheerfirma te dagvaarden. De zakenman zegt dat hij nu werkt voor een internationale vastgoedgroep - waarvan hij de naam niet wil noemen - die woningen opkoopt en verkoopt. Er zouden al 900 à 1.000 woningen zijn verkocht in Detroit en amper vijf of zes ontevreden klanten zijn. Maar de verantwoordelijkheid ligt na de verkoop volgens P. bij de klant.
Geduld hebben
Bij problemen met de beheerfirma moeten ze desnoods naar Detroit vliegen om daar hun huis te inspecteren of om de problemen op te lossen. Dat de klanten voor de zoveelste renovatie niet meer willen betalen, noemt hij niet slim. Wie wel investeert in zijn Amerikaans huis zal op termijn worden beloond omdat de markt in Detroit sterk aan het groeien is. Een grote renovatie kost volgens hem maximaal 10.000 euro, maar een goed gerenoveerd huis levert 800 à 900 huurgeld op. Maarten P. ontkent dat sommige woningen nog amper een schijntje waard zijn van hun aankoopwaarde omdat alle huizen nog veel potentieel hebben. De klanten moeten gewoon geduld hebben omdat hun huizen, door de wederopbloei van de stad, straks terug naar een verkoopprijs van 90.000 à 100.000 dollar zullen gaan. Maarten P. werkt momenteel met drie nieuwe beheerfirma’s en zegt dat de problemen van de baan zijn en dat hij met Belgen ter plekke werkt om de beheerfirma’s te controleren. Van de 700 woningen zou 90 tot 95 procent verhuurd zijn. Hij zegt ook dat alle woningen gecontroleerd worden door de stad Michigan voor verhuur. Volgens hem ligt de fout in het specifieke geval van Danny Kwanten bij diens weigering om een lek te laten maken in zijn huis in Detroit. Huurders weigeren dan nog huur te betalen en vertrekken.