Je bent jong en je wilt een huis kopen. Wat nu?
De Vlaming heeft van oudsher een baksteen in de maag. Probleem is dat die steen vandaag de dag loodzwaar weegt: de immoprijzen swingen de pan uit en jonge mensen vallen vaak uit de boot. Wat moet je weten als jonge single of koppel eer je iets wil kopen?
Hoe bereken ik hoeveel ik kan aflossen?
De hamvraag bij het kopen van een woning: hoeveel kan je maandelijks aflossen? Naast je eigen inbreng is dat een belangrijke factor om te bepalen hoeveel je kan lenen. “Daar zijn een aantal vuistregels voor”, zegt Filip Dewaele, auteur van Een leven lang succesvol in vastgoed, en CEO van Dewaele Vastgoedgroep. “Doorgaans hoor je dat je niet meer dan een derde van je inkomen aan huur of hypotheek mag uitgeven. Zit je in een hogere inkomenscategorie, dan kan je ervan uitgaan dat je 1.000 euro per maand nodig hebt om te leven. De rest kan naar je hypotheek gaan. Hou wel een beetje reserve voor tegenslagen.” Wie momenteel huurt, kan nog een andere optelsom maken. “Tel je huur en het bedrag dat je maandelijks kan sparen op, vervolgens neem je daar 80 procent van om nog ietwat van marge te hebben”, zegt Yves Evenepoel, vastgoed- en financieel specialist van Test-Aankoop.
Hoeveel geld moet ik zelf op tafel kunnen leggen?
De vuistregel is dat kopers 20 procent van de totale kostprijs zelf moeten kunnen inbrengen. “Dat is een aanbeveling van de Nationale Bank die de banken moeten volgen”, zegt Isabel Marchand, de woordvoerder van bankenfederatie Febelfin. “Die aanbevelingen zijn strikt en er zit weinig marge op, al zijn er uitzonderingen mogelijk. Zo mogen banken voor een eerste woning tot 90 procent lenen. In uitzonderlijke gevallen kan een bank nog meer lenen, mits ze dit kan verantwoorden bij de Nationale Bank.” Let wel: het gaat om aanbevelingen en de bank is hier niet toe verplicht. Het kan lonen om bij verschillende banken langs te gaan.
Is huren altijd weggesmeten geld?
Huren is weggesmeten geld, je betaalt andermans hypotheek, luidt de Vlaamse volkswijsheid. Maar klopt dat wel? “Niet altijd, er zijn situaties waarin huren voordeliger kan zijn”, zegt Yves Evenepoel van Test Aankoop. “We berekenden dat al in ons magazine.”
Wat blijkt? Puur financieel is huren op de hele lange termijn (langer dan 25 jaar) soms interessanter dan kopen. Wat je uitspaart aan het kopen en aflossen van de woning, kan je beleggen. Deze veronderstelling gaat uit van een rendement van 6 procent op een gediversifieerde beleggingsportefeuille. Dat is volgens Test Aankoop meer dan de gemiddelde waardestijging van een woning. “Vanuit een historisch perspectief zijn er inderdaad periodes waar deze situatie is voorgevallen”, zegt ING-econoom Steven Trypsteen. “Maar dat is op voorhand moeilijk te weten. Tenzij je een glazen bol hebt, kan je niet met zekerheid voorspellen hoe de financiële en vastgoedmarkten gaan evolueren. Vergeet ook niet de persoonlijke voorkeur van mensen: als je liever woont in een huis dat van jou is, dan is er geen discussie mogelijk.”
Mijn droomhuis is te duur. Koop ik een studio en verhuur ik die om mijn spaarpot te spekken?
“Dat lijkt me geen goed idee”, zegt Trypsteen. “Vastgoed is een investering op lange termijn. Al helemaal nu. De prijzen zijn het afgelopen jaar fors gestegen, verwacht wordt dat dit het komende jaar minder zal zijn. Het zal dus langer duren eer die investering gaat renderen.” Dan kan je beter je geld beleggen in een mooi gediversifieerde portefeuille. “Een woning is ook een belegging, maar je legt best niet al je eieren in één mandje.” Het is ook een pak eenvoudiger om een aandeel van de hand te doen, dan een woning of appartement.
Mama en papa kunnen bijspringen. Hoe pakken ze dat het best aan?
Veel ouders die het kunnen, willen hun kinderen een duwtje in de rug geven. Doorgaans gebeurt dat via een schenking. De eerste stap is om langs de notaris te gaan voor begeleiding. “Omdat het zo’n complex gegeven is”, zegt notaris Joni Soutaer. “Maar in mensentaal hebben ouders twee opties. De eerste is een notariële schenking. Daar betalen de ouders drie procent op. De tweede optie is een bankgift. Dat is eigenlijk niet meer dan een overschrijving van de ene rekening naar de andere.
Daar betaal je geen belastingen op, al is er een voorwaarde. De schenker moet nog drie jaar in leven blijven, anders zal de fiscus dit zien als een poging tot het ontduiken van erfbelastingen. Ook nuttig om weten: het woord ‘schenking’ mag niet in de mededeling van de overschrijving staan.”
Ook een bankgift wordt trouwens best bij de notaris vastgelegd, in een zogenaamd pacte adjoint. “Dit om bewijsredenen, zeker als er andere kinderen zijn en je later discussies wilt vermijden bij het verdelen van de erfenis. Dat pacte is ook belangrijk voor het geval de schenker ernstig ziek wordt. Dan kan de gift alsnog geregistreerd worden, betaal je daar ook drie procent op en ben je in orde voor de fiscus.” Ouders kunnen ook een renteloze lening geven. “Ook dat wordt best besproken en vastgelegd bij de notaris”, zegt Soutaer. “Mede om de voorwaarden vast te leggen: Wanneer moet de lening terugbetaald worden? En onder welke voorwaarden?’”