Dívida pode deixar nome ‘sujo’

E enquanto o débito não é quitado, o condomínio ainda precisa arcar com as despesas relacionadas à unidade devedora. Ou seja, mesmo com a dívida, o edifício continua existindo e precisa pagar contas, a exemplo de água, luz, salários dos porteiros.

“Sem verba, não se consegue fazer nada no prédio. A solução é fazer caixa para férias, um fundo de reserva, mas o condomínio deixa de ser um espaço bom, ficando precário, comprometendo, por exemplo, a manutenção dos elevadores e quitação das contas de água”, declara Maria do Carmo.

O advogado especialista em direito imobiliário, cível e tributário Estácio Nogueira Reis destaca que, a partir do não pagamento de uma mensalidade, “podem ser criadas situações de inadimplência do próprio condomínio, cabendo a utilização do fundo de reserva, o que não é recomendado”.

Já o presidente do Secovi-BA orienta que, “quando o atraso das mensalidades acontece, o síndico deve reunir os condôminos em assembleia e decidir o que fazer - e a primeira opção para manter as contas no azul é distribuir o valor em atraso às demais unidades”. Se alguém discordar, a solução mais eficaz é buscar o Judiciário. A síndica profissional Maria do Carmo Larocca destaca que, dentro dos cerca de 400 apartamentos que administra, a maioria dos devedores se enquadra em um perfil específico: são pessoas que herdam o imóvel, principalmente em casos de litígio e disputa pela propriedade do bem.

“A inadimplência acontece com maior frequência também em construções mais novas, quando os moradores adquirem os bens com parcelas a perder de vista. Já aqueles que cumprem com suas obrigações estão vivendo em prédios mais antigos e centrais, onde os moradores possuem idade mais avançada”, destaca. Segundo ela, nesses prédios mais novos, a inadimplência chega a 30%.

O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), Kelsor Fernandes, lembra que, com o novo Código de Processo Civil (CPC), o condomínio passou a se enquadrar no rol dos ‘títulos executivos’ - ou seja, os débitos relativos a ele podem levar a protesto e negativação do CPF do morador.

“É o que a gente chama de nome sujo. Então, qualquer pessoa que deixar de pagar uma mensalidade de condomínio, além de poder ser acionado judicialmente, pode ter o CPF negativado, o que traz inúmeras implicações”, explica.

O especialista em gestão de condomínios Claudio Celino destaca um modelo de venda de taxas condominiais que tem gerado polêmica no país, embora seja apontado como uma das possíveis soluções para os casos de prejuízos ao edifício por conta da inadimplência.

“Essa operação de cessão de taxas condominiais acontece quando uma empresa paga todas as mensalidades antes mesmo dos moradores. Ou seja, o condomínio recebe o valor integral e, em caso de dívida, fica acertado que a empresa tem direito aos juros, multas e honorários provenientes dos pagamentos futuros ou de ações judiciais”, explica.

Ainda segundo Claudio Celino, “é bom para o condomínio, porque ele vai ter as taxas quitadas e não vai precisar onerar os demais moradores em caso de inadimplência de alguma unidade. Mas, por outro lado, existem juros, multas e honorários que o condomínio seria o único receptor e vai ter de ceder todos os valores à empresa”, conclui.

Cobrança isonômica Devem ser estipulados em assembleia todos os critérios de cobrança, devendo eles serem aplicados de maneira igual a todos os moradores.

Cobrança persistente O condomínio deve criar estratégias de cobrança, a exemplo de ligações telefônicas, e-mails e comunicados entregues na unidade em débito. É importante lembrar que o morador inadimplente deve ser informado do valor da dívida.

Empresa especializada É uma opção da administração do condomínio contratar uma empresa especializada em cobrança. Assim, se tira a responsabilidade do síndico e o risco de uma possível indisposição entre moradores.

Restrição de espaços Esta é a mais polêmicas de todas as medidas e divide opiniões de juristas e especialistas no tema. A restrição de espaços fornecidos mediante aluguel, como salão de festas e churrasqueira, pode ser eficaz, mas deve ser aprovada em assembleia.