Pode o locador alienar o imóvel durante o contrato de locação?

Ao analisar a Lei 8.245/91, nota-se que há permissão para que o locador possa dispor do imóvel, ainda que durante a locação. Esta alienação pode ser onerosa ou gratuita, ou seja, pode ser objeto de venda, permuta, cessão, promessa de cessão, dação em pagamento ou doação.

Isto se dá em razão de que a locação não importa na alienação do domínio, e sim da posse. Logo, nada impede que o locador, no curso do contrato, venha alienar o bem, pois em regra o locador tem conservado o direito de propriedade e sua disponibilidade.

Contudo, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27). Neste caso, a comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Ocorrerá a decadência do direito de preferência se o locatário não manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação à proposta, no prazo de 30 dias. E, segundo a doutrina especializada, é nula a cláusula contratual que implique em renúncia antecipada ao direito de preferência. Além disso, a preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Não respeitada a preferência, poderá reclamar do locador perdas e danos, mas nada tendo a ver com elas o adquirente, que não integrará a relação processual. Poderá ainda o locatário preterido atacar a própria venda, o que confere ao direito de preferência o caráter real.

Todavia, tal pretensão está subordinada à satisfação de algumas condições: a) o contrato de locação deve estar averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação do imóvel, evitando ser surpreendido ao adquirente; b) que o

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locatário deposite o preço e demais despesas do ato de transferência; c) que ingresse com a devida ação judicial em até seis meses, a contar do registro da compra do imóvel. Já o adquirente, não havendo cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, poderá optar por manter a locação ou denunciar o contrato, desde que o faça dentro do prazo decadencial de 90 dias, contados do registro do título aquisitivo.

Vencido este prazo, será considerada como aceita a locação, sub-rogando-se nos direitos e deveres do locador, só podendo reaver o imóvel nas demais hipóteses previstas em lei.