Obrigação de constituição em mora e ação de resolução judicial do compromisso de compra e venda de imóvel

O direito brasileiro trouxe em seu bojo a função social da propriedade e dos contratos, assim como a boa-fé objetiva, harmonizando-se com a pacta sunt servanda, ou seja, com a força obrigatória dos contratos, com a relatividade de seus efeitos e com a autonomia da vontade. Nesse sentido, socializou-se o contrato e se direcionou todos os contratantes ao dever de conduta tangente à lealdade, colaboração, informação ampla e desinteressada e também à segurança física, psíquica e patrimonial das partes, a fim de se concretizar os valores democráticos constitucionalmente previstos.

Destarte, levando-se em consideração tais critérios e princípios, é que todos os contratos de promessa de compra e venda de imóveis prontos e acabados, negociados por promitentes vendedores não loteadores, ou seja, sem a aplicação da Lei 6.766/79, devem respeitar a sequência legal para eventual resolução contratual, como consequência da legislação especial sobre o assunto, quais sejam, o Decreto-Lei 58/37 e Decreto-Lei 745/69. Sem deixar de mencionar a Constituição Federal, o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor para os casos em que exista relação de consumo.

Para tanto, primeiramente deve-se proceder obrigatoriamente a correta constituição em mora, dandose um prazo de 15 (quinze) dias para cumprimento, sob pena da consequente resolução contratual. Entretanto, esta não se opera automaticamente, mesmo com a previsão de cláusula resolutiva expressa (que, por sua vez, opera-se de pleno direito, mas não significa que se opera automaticamente), pois em todos os casos depende de ação judicial declarando tal resolução.

A citada demanda se revela imprescindível para prestigiar o direito de defesa e do contraditório do inadimplente, discutindo-se, eventualmente, se a resolução decorreu por meio de condutas culposas praticadas por ela ou se por meio de outros fatos lhes imputáveis, como a substancial performance (adimplemento substancial), a mora do credor/promitente vendedor, a exceptio non adimpleti contractus (isto é, a alegação de inadimplemento contratual), ou até mesmo pagamentos ou quitação total.

Caso contrário, as únicas saídas seriam sempre dependentes da vontade das partes, mediante um termo de distrato, ou um termo de renegociação, ou um acordo ou a transação.

O direito brasileiro trouxe em seu bojo a função social da propriedade e dos contratos, assim como a boa-fé objetiva, harmonizando-se com a pacta sunt servanda, ou seja, com a força obrigatória dos contratos, com a relatividade de seus efeitos e com a autonomia da vontade”