Imóveis de Londrina tiveram supervalorização em 16 anos

A média de valorização dos imóveis, conforme o levantamento da FOLHA que comparou o valor venal de 58 quadras de 29 bairros, é de 800%

Levantamento feito pela FOLHA com base na PGV (Planta Genérica de Valores), utilizada no cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), revela supervalorização dos imóveis de Londrina desde 2001, data em que a planta foi atualizada pela última vez. A menor valorização – entre 190% e 400% – foi observada no centro; a maior foi em uma única quadra na Gleba Palhano (zona sul), de 3.900%. A média de valorização, conforme o levantamento que comparou o valor venal de 58 quadras de 29 bairros, é de 800%.

Para fazer o levantamento, a reportagem comparou os valores venais de metro quadrado constante da PGV do projeto atual – o 191/2017 – com a lei atualmente em vigor, a 8.672/2001. São aproximadamente 31 mil faces de quadras que tiveram o valor venal atribuído pelos técnicos da Secretaria de Fazenda e validados por entidades ligadas à construção civil e mercado imobiliário. Destas, foram selecionadas áreas de 25 bairros e quatro distritos rurais e comparados o menor e o maior valor venal de 2017 com o menor e maior valor venal de 2001. Não é possível saber exatamente a localização dos imóveis porque nenhum mapa foi anexado ao PL.

Os terrenos mais caros – vários com metro quadrado superior a R$ 2.000 – estão no centro; no entanto, a valorização não foi significativa porque eram terrenos já com valor elevado em 2001. “Além disso, com o novo Plano Diretor, mudou-se o padrão construtivo e a maioria dos imóveis perdeu valor ou teve valorização menor não terem metragem suficiente para a edificação de prédios”, disse o presidente do Sincil (Sindicato dos Corretores de Imóveis de Londrina), Marco Antonio Bacarin.

Além do centro, o metro quadrado a R$ 2.000 é encontrado também no Parque Guanabara, no Jardim Higienópolis, no Parque Bela Vista, no Jardim Canadá, no Ouro Verde, na Gleba Jacutinga, Violin e no Bela Suíça. Na Gleba Palhano, ao contrário do que se possa imaginar, há inúmeras quadras avaliadas com valor venal de até R$ 150. No centro, o metro quadrado mais barato é de R$ 380, porém para pouquíssimas quadras. Na Palhano, o metro quadrado mais caro é de R$ 1.800,00. “A Gleba tem algumas distorções grandes”, disse Bacarin.

No Royal Golf, o metro quadrado mais caro, conforme a PGV de 2001, era de R$ 70; agora, chega a R$ 1.200, um valorização superior a 1.600%. Também na zona sul, mas nas áreas mais populares, como o União da Vitória, a valorização foi significativa, acima de 1.100%. De padrão médio, a valorização no Ouro Branco ficou entre 500% e 600%. No Jardim Franciscato, bairro mais carente e com registro frequentes de violência, os índices são um pouco menores, de 200% a 500%.

No Jardim Marabá (zona leste), onde os índices de criminalidade também são significativos, a valorização foi maior considerável nas quadras observada pela reportagem, passando de 900%. Também na zona leste, bairros de padrão mais alto – o Jardim Morumbi, onde foi instalado o Shopping Boulevard, e o Bairro Aeroporto – tiveram valorização um pouco menor, de 590% a 790%. Os índices também são elevados nos cinco bairros da zona oeste selecionados – de 500% a 1.300%.

Na zona norte, houve valorização significativa (acima de 1.000%) em imóveis do Jardim Pacaembu, bairro onde está localizado o Londrina Norte Shopping. No Milton Gavetti, onde os terrenos custavam aproximadamente cerca de R$ 30 o metro quadrado, a valorização passou de 600%. Chama a atenção o Conjunto Violin, onde vários terrenos, de frente para a Saul Elkind, têm um dos maiores valores venais por metro quadrado da cidade. “É uma região que valorizou bastante”, disse Bacarin.

Nos distritos, a valorização ficou um pouco abaixo da média de 800% na Warta (zona norte) e no Espírito Santo (zona sul). Em Lerroville e São Luiz, também na zona sul, os índices passam da média.

Porém, a valorização foi ainda maior, já que os valores venais atribuídos na PGV já têm um deságio entre 30% e 40%, que é uma espécie de margem de segurança, para evitar erros na atualização imobiliária. “A valorização foi intensa neste período, primeiro porque é um período muito extenso e segundo porque tivemos o boom imobiliário, entre 2005 e 2010, mais ou menos”, lembrou Bacarin. Neste período, em sua avaliação, é que planta deveria ter sido atualizada. “Era uma época propícia para revisar o IPTU porque os imóveis estavam muito valorizados. A preocupação agora é a crise e o desemprego.”

O índice de valorização

Menor valorização (entre 190% e 400%) foi observada no centro; a maior (3.900%) foi em uma única quadra na Gleba Palhano

O índice de valorização do metro quadrado do imóvel não significa que o IPTU aumentará nesta proporção

do metro quadrado do imóvel não significa que o IPTU aumentará nesta proporção. Devem ser levados em consideração as condições individuais de cada imóvel (como a depreciação) e ser considerado que, ao longo dos 16 anos, o valor do IPTU foi corrigido anualmente pela inflação do período. Apenas para comparação, entre 2002 e 2016, a arrecadação de Londrina com IPTU cresceu 298% (incluindo, obviamente, novos loteamentos e imóveis que eram rurais e passaram a ser urbanos).

O município não repassou dados concretos sobre os índices de reajuste; informou apenas que 37% dos 215 mil imóveis terão o IPTU aumentado com índices entre 20% e 100%. Não há informações sobre os outros 63% (135 mil imóveis). Com a revisão da PVG, o município estima aumentar a arrecadação anual em R$ 363 milhões. Porém, em 2018, a alíquota do IPTU seria reduzida para 0,8% dentro da proposta de escalonamento do reajuste.