Surgimento ou supressão de direitos pela conduta dos contratantes no reajuste do aluguel

O valor do aluguel é de livre convenção das partes, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Também é de livre escolha das partes o índice que será utilizado para sua correção do valor, mas a lei veda sua correção em intervalo inferior a doze meses.

Considerando o atual cenário econômico, se percebe em muitos casos que o locador para manter o contrato tem deixado de corrigir o valor, não exercendo seu direito. Ex: O contrato prevê duração de 36 meses, com correção anual. Ao final de 12 meses é mantido o valor para o próximo período. Assim agindo, poderia o locador no futuro exigir esta correção cumulada com o período posterior? Em regra, não. Se não foi expressamente ressalvado esse direito, a conduta do locador quando deixa de exigir a correção do aluguel gera no locatário a expectativa que não pode ser alterada no futuro.

A doutrina entende que a boa-fé objetiva (conduta) produz efeitos no tempo, efeitos positivos e negativos, ou seja, podem criar ou suprimir direitos, sob pena de quebra da confiança que adveio desta conduta. Parte do pressuposto do dever de agir com lealdade, respeito e probidade em relação às expectativas da parte adversa, premissa da teoria dos atos próprios, baseada na proteção das legítimas expectativas das partes. Logo, veda-se a prática de atitudes incoerentes pelos sujeitos da relação jurídica quando estas venham a romper a crença do outro, o qual acreditava que os comportamentos anteriores seriam mantidos.

Assim, se o locador deixa de exercer uma posição jurídica por um período, este não exercício gera a supressio (supressão do seu direito). Esclarece-se que a lei não estipula quanto tempo seria necessário para que isso ocorra, dependendo de análise de cada caso. De outro lado, caso tenha ocorrido reajuste do aluguel em valor superior ao previsto no contrato, e se o locatário, sem o impugnar, paga este novo valor por certo tempo, aceitando-o ainda que tacitamente, faz incidir a chamada surrectio (surgimento de um direito anteriormente não firmado), e com isso, não poderá no futuro requerer a devolução do valor que pagou, ainda que acima do previsto inicialmente no contrato.

Vale lembrar que a correção do aluguel mencionada é aquela prevista durante o prazo previsto para o contrato, pois se vencido este prazo, poderá ocorrer o reajuste de modo livre, não mais estando vinculado ao índice.

O valor do aluguel é de livre convenção das partes, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo”