A importância de se georreferenciar o imóvel rural

No final de 2016, venceu-se o prazo para que os imóveis rurais, com mais de 100 hectares, fossem georreferenciados e certificados pelo Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). Desde então, os cartórios de registro de imóveis (“RGI”) têm sido rigorosos na aplicação da lei. Já nos deparamos com casos em que o RGI não permitiu a constituição de garantia de hipoteca sobre imóvel rural sem o georreferenciamento.

O georreferenciamento – identificação precisa das características, da confrontação e da localização do imóvel por meio da medição, com GPS e via satélite, das coordenadas do imóvel foi estabelecido pela Lei Federal 10.267/01, que alterou a Lei de Registros Públicos, introduzindo a necessidade de georreferenciamento do imóvel rural nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência, ou nos casos em que o imóvel rural for objeto central de ação judicial.

Para ser considerado georreferenciado, o imóvel rural deve seguir as seguintes etapas: levantamento técnico, in loco, feito por profissional habilitado com o auxílio de GPS; elaboração de memorial descritivo com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART); certificação pelo Incra; averbação da certificação na matrícula do imóvel, no RGI competente; e, em alguns casos, confirmação prévia da cadeia dominial do imóvel rural por órgão estadual.

A análise do Incra é de extrema importância. É ele que certifica se o memorial descritivo está de acordo com as exigências técnicas, bem como se a área identificada do imóvel rural não se sobrepõe a nenhuma outra constante nos cadastros de imóveis rurais já georreferenciados. O objetivo é evitar matrículas em duplicidade.

Ressalta-se, porém, que o reconhecimento do domínio do imóvel não é feito pela certificação no Incra, mas, sim, pelo Oficial de Registro de Imóveis, além do que a exatidão dos limites e confrontações são de responsabilidade do agrimensor e do proprietário.

Vê-se que, mais do que trazer segurança jurídica aos proprietários dos imóveis rurais, referidas exigências têm o fim de padronizar e uniformizar o procedimento de cadastro dos imóveis, medida que contribui para reduzir os problemas fundiários brasileiros.

Muitos RGIs estão no firme propósito de dar cumprimento a essas obrigações. E é nesse sentido que alertamos os proprietários para que providenciem, o quanto antes, o georreferenciamento de seus imóveis rurais, ainda que o prazo legal para sua exigibilidade não tenha expirado.

Essa medida evitará imprevistos em momentos cruciais, como quando se decida alienar o bem ou mesmo dá-lo em garantia, principalmente em troca de obtenção de financiamentos.

As instituições financeiras estão atentas às obrigações legais e poderão negar um pedido de crédito se o imóvel rural, a ser dado em garantia, não estiver devidamente georreferenciado.

Ainda que, num primeiro momento, o RGI permita a constituição de garantia sobre um imóvel rural não georreferenciado, num segundo momento, pode bloquear a matrícula e não permitir a execução dessa garantia, afetando diretamente o credor.

O Irib (Instituto do Registro Imobiliário do Brasil) já, inclusive, opinou sobre a necessária averbação do georreferenciamento na matrícula do imóvel rural previamente ao registro de alienação fiduciária, ainda que a consolidação da propriedade somente ocorra na execução: preliminarmente, ao registro da alienação fiduciária, é necessária, em obediência ao artigo 10, § 2.º do decreto 4.449/02.

O georreferenciamento, portanto, não só é medida que deve ser adotada pelos proprietários dos imóveis rurais, mas também observada pelos futuros adquirentes, investidores e credores fiduciários desses imóveis.

Mais do que trazer segurança jurídica aos proprietários dos imóveis rurais, a medida contribui para reduzir os problemas fundiários”