Breves considerações sobre o contrato built to suit ou de ‘locação sob medida’

As operações imobiliárias denominadas built to suit podem ser traduzidas como uma locação/construção sob medida, na qual a parte locadora se compromete a edificar o imóvel locado conforme os interesses da parte locatária, sendo que a composição da contraprestação não leva em consideração apenas o valor atinente ao aluguel, mas também a remuneração dos custos do terreno e da construção personalizada do imóvel, além do capital investido.

Tal contrato é mais utilizado por instituições bancárias e indústrias, e normalmente firmado por longo prazo de vigência (em média, vinte anos) e com multas altíssimas para o caso de desocupação do imóvel pela parte locatária antes do fim do prazo contratual.

Importante registrar que o contrato built to suit não se submete preferencial ou exclusivamente à Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991), pois são várias as espécies contratuais existentes em tal negócio jurídico, observando, assim, também a Legislação Civil e Constitucional, ao passo que as partes se encontram em situação de igualdade e as cláusulas são livremente pactuadas.

É uma modalidade contratual em que as condições devem ser amplamente discutidas e negociadas ante os anseios de cada contratante, os investimentos realizados pela parte locadora, o prazo mínimo do negócio, dentre outras, justamente para que a parte locadora possa receber e auferir lucro pelo investimento, e para que a locatária possa desenvolver sua atividade empresarial sem se descapitalizar com custos da edificação do local e ter garantido seu ponto comercial por vários anos.

Com efeito, a própria Lei do Inquilinato, em seu artigo 54-A, dispõe que em tal modalidade de contratação “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo”. Devendo-se respeitar, contudo, os princípios gerais dos contratos, tais como o da boa-fé e o equilíbrio econômico.

Assim, discutidas as condições e firmado o contrato built to suit, hão de prevalecer, para todos os efeitos, o valor da contraprestação mensal (“aluguel”), o valor da multa contratual pela devolução antecipada do imóvel (que não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação), entre outras disposições. Importando entendimento diverso em violação ao princípio do pacta sunt servanda, segundo o qual o contrato faz lei entre as partes.

A própria Lei do Inquilinato, em seu artigo 54-A, dispõe que em tal modalidade de contratação ‘prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo’” DIEGO FERNANDO PELOI, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.