Da alienação do imóvel locado e do direito de preferência

É comum a dúvida entre os contratantes, em um contrato de aluguel, sobre a possibilidade ou não da alienação do imóvel locado durante a vigência do contrato locatício.

O Art. 8º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é expresso nesse sentido, senão vejamos: “Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.”

Conforme se observa no citado artigo, é possível a venda do imóvel durante a vigência do contrato de locação, devendo o locatário ser denunciado (notificado) pelo comprador, no prazo legal (90 dias), salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e, ainda, que o referido contrato esteja averbado junto à matrícula do imóvel, requisito formal para a validade da mencionada clausula de garantia.

Contudo, a Lei 8.245/91 em seu Art. 27, complementando o que dispõe o Art. 8º, § 1º da mesma lei, confere ao Locatário o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros, sendo importante a sua transcrição: “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

O prazo para a resposta do locatário é decadencial de 30 (trinta) dias, a contar de sua ciência inequívoca, importando seu silêncio em renúncia ao direito de preferência. Cumpre por fim dizer que, para que o locatário tenha esse direito (de preferência) mister se faz que o contrato locatício esteja averbado junto à matrícula do imóvel objeto da alienação (requisito formal de validade e eficácia).

É possível a venda do imóvel durante a vigência do contrato de locação, devendo o locatário ser denunciado (notificado) pelo comprador, no prazo legal (90 dias), salvo se a locação for por tempo determinado”