Aspectos práticos da alienação fiduciária do bem imóvel
A alienação fiduciária de bem imóvel foi criada com a Lei 9.514/1997, com vistas a desburocratizar o adimplemento da dívida ao credor, ora chamado de credor fiduciário, se caracterizando pela transferência a este da propriedade do bem garantidor, ficando o devedor, denominado de devedor fiduciante, somente com o direito de posse e uso do imóvel até que seja cumprida a obrigação.
Antes da criação desta modalidade de garantia, o principal meio utilizado no cenário imobiliário era a hipoteca, onde a posse e a propriedade do bem permanecem em nome do devedor, sendo registrada na matrícula do imóvel a sua existência como um gravame, podendo este bem, mesmo já com o registro de uma hipoteca, ser utilizado como garantia de outras dívidas.
Com a quitação da dívida, dar-se-á o cancelamento da hipoteca, porém, não havendo o pagamento, inicia-se a fase executória, o que enseja a necessidade de um procedimento judicial.
Já a alienação fiduciária, dentre outras inúmeras vantagens em face da hipoteca, possui um procedimento mais simples, rápido, e o melhor, sem a necessidade de intervenção do Judiciário, podendo ser instituída por meio de contrato particular (que terá validade após o registro no ofício imobiliário).
Em suma, o devedor fiduciante continua utilizando o bem, porém, este não mais lhe pertence, estando, como dito acima, sob a propriedade do credor fiduciário, sendo que depois de paga a dívida, a alienação é cancelada, e o então devedor fiduciante volta a ser o proprietário do imóvel que foi utilizado como garantia.
Já na hipótese de não pagamento dentro do prazo pactuado, o credor fiduciário, com base no artigo 26 da Lei 9.514/1997, requererá ao registro imobiliário que proceda a notificação do devedor fiduciante, para que este pague o débito atualizado dentro de 15 dias. Havendo a purgação da mora dos valores em atraso, o contrato de alienação fiduciária continuará a surtir os seus efeitos até a quitação total do débito.
Porém, havendo a notificação válida do devedor fiduciante, e este se manter inerte quanto ao pagamento dentro do prazo de 15 dias, o credor fiduciário deverá realizar a venda do imóvel por meio de leilão público, utilizando o valor da venda para quitar o débito e repassando ao devedor o saldo remanescente.
No caso de restar infrutífero o primeiro leilão, o credor fiduciário fará o próximo nos 15 dias subsequentes, onde será aceito o maior lance ofertado, desde que cubra ao menos o valor da dívida, e caso o segundo leilão também reste negativo, o credor terá para si a propriedade plena do bem em pagamento da dívida.
A alienação fiduciária, dentre outras inúmeras vantagens em face da hipoteca, possui um procedimento mais simples, rápido, e o melhor, sem a necessidade de intervenção do Judiciário”