A execução extrajudicial dos contratos de alienação fiduciária de bens imóveis

A Lei 9.514/1997 introduziu no sistema jurídico brasileiro o instituto da alienação fiduciária em garantia de bens imóveis. Foi uma novidade que expandiu o negócio imobiliário, principalmente com a oferta de crédito bancário para aquisição de bens imóveis.

Isso porque antes da alienação fiduciária, a garantia que o credor tinha ao emprestar dinheiro para compra de bens imóveis era a hipoteca. As carteiras hipotecárias eram geridas, principalmente, por bancos estatais, em especial a Caixa Econômica Federal, pois os bancos privados não tinham interesse nesse tipo de crédito por uma especial razão: em caso de inadimplência a retomada do imóvel garantidor da dívida era extremamente demorada. Havia a necessidade – como ainda há na garantia hipotecária – de requerer no Judiciário a execução do contrato, com penhora, leilão, e todas aquelas etapas do processo judicial, com recursos, prazos, etc., o que encarecia (e de certa forma inviabilizava) o negócio.

A alienação fiduciária, como previsto na Lei 9.514/97,

Acontece que em 02/02/2018 o Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário nº 860.631 reconheceu que o tema tem repercussão constitucional e aceitou analisar a constitucionalidade do procedimento da Lei 9.514/97”

deu agilidade ao credor na retomada do crédito que emprestou. Inaugurou o leilão extrajudicial, retirando do Poder Judiciário a prerrogativa, até então exclusiva, de retirar a propriedade imóvel do devedor para pagamento do credor (na alienação fiduciária a propriedade é do Banco e não do mutuário).

Evidentemente que esta sistemática trouxe agilidade ao setor, permitindo que os bancos disponibilizassem mais crédito, dada a facilidade que o novo sistema trouxe para recuperar o empréstimo inadimplido. Com a alienação fiduciária, o mutuante que não paga a prestação é notificado extrajudicialmente a pagar a dívida atrasada no prazo de 15 dias e, caso não o faça, a propriedade do imóvel financiado consolidar-se-á em nome do credor. Uma vez consolidada a propriedade, o credor pode vender o bem imóvel em leilão extrajudicial, utilizando o crédito para quitar a dívida por ventura ainda existente e entregando ao mutuário o que sobrar.

Recentemente a Lei 13.465/2017 introduziu algumas modificações na Lei 9.514/97 para dar ainda mais agilidade no procedimento. Permitiu, por exemplo, que a notificação seja feita na pessoa do porteiro em caso de condomínios edilícios, a fim de se evitar que o devedor se escuse do recebimento da notificação, antes possível somente pessoalmente.

Acontece que em 02/02/2018 o Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário nº 860.631 reconheceu que o tema tem repercussão constitucional e aceitou analisar a constitucionalidade do procedimento da Lei 9.514/97. A tese a ser analisada é a de que o procedimento extrajudicial de cobrança fere o artigo 5º, incisos XXXV, LIII, LIV e LV, da Constituição Federal. De fato, vinte anos após a entrada em vigor da lei 9.514/97 pode ela ainda ser declarada inconstitucional.