Alienação fiduciária do bem imóvel - ponto 2

Como já tratado no primeiro artigo relacionado ao tema, a Alienação Fiduciária é uma garantia atribuída pelo Devedor Fiduciante, que transfere a propriedade de seu imóvel ao Credor Fiduciário até que se pague a dívida, conforme disposto no artigo 23 da Lei 9.514/97.

Nestes termos, importante se faz esclarecer o procedimento a ser adotado quando da ocorrência do inadimplemento contratual.

Não havendo por parte do Devedor Fiduciante o adimplemento das parcelas originadas no contrato de Alienação Fiduciária dentro do prazo pactuado, o Credor Fiduciante, com base no artigo 26 da Lei supracitada, requererá ao Registro Imobiliário de competência do imóvel, que proceda a notificação do Devedor Fiduciante para que pague o débito atualizado dentro de 15 dias. Assim, havendo neste período a purgação da mora, o contrato continuará a surtir os seus devidos efeitos.

Todavia, havendo a notificação válida do Devedor Fiduciante e este se manter inerte quanto ao pagamento dentro do prazo estipulado, o Credor Fiduciário deverá realizar a venda do imóvel através de Leilão Público.

A Lei nº 13.465/2017 trouxe algumas inovações à Lei 9.514/1997 que regulamenta a questão, dispondo, que se o devedor, depois de procurado por duas vezes sem ser encontrado e havendo indícios de que este esteja se ocultando de ser notificado, poderá ser realizada a intimação de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho, informando que no próximo dia útil retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar.

Passou-se a ser permitida ainda, no caso de condomínios com controle de acesso, a realização da intimação através do funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, sendo verificado que mesmo que o devedor se esquive de receber a intimação, não é possível alegar seu desconhecimento, tratando-se de uma medida que facilita o procedimento, sendo possível ainda, no caso do devedor encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, a realização da citação por edital.

Após a efetivação de todos os procedimentos necessários sem que tenha havido o pagamento, realizar-se-á o primeiro Leilão do imóvel alienado, e no caso deste restar infrutífero, ou seja, sem a sua venda, será feito o segundo Leilão nos próximos 15 dias subsequentes, onde será aceito o maior lance ofertado, desde que cubra ao menos o valor da dívida e as despesas do procedimento.

Caso o segundo Leilão também reste negativo, o próprio imóvel servirá como pagamento, ressaltando a obrigatoriedade de cientificar o Devedor Fiduciante via postal acerca do dia, hora e local em que ocorrerão os Leilões, sendo atribuído a este a preferência na compra do bem.