Direitos do consumidor inadimplente na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
Por conta dos efeitos negativos da crise econômica e política que assola o país, muitos consumidores que compraram imóvel parcelado diretamente junto a construtoras e incorporadoras deixaram de honrar com os pagamentos das prestações ajustadas, ensejando, assim, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e, muitas vezes, a perda de todo o valor já pago, por força de cláusula penal estipulada em contrato.
Não há dúvidas de que o adquirente que não cumprir com sua obrigação de pagar assumida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel sofrerá a sanção estipulada em contrato para o caso de inadimplemento, todavia a cláusula penal não poderá gerar a perda total do valor investido pelo consumidor até o momento da rescisão.
Tanto o Código de Defesa do Consumidor (art. 51) como o Código Civil (art. 413) admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, seja por onerosidade excessiva ou abusividade.
Após muitas discussões sobre o tema no Judiciário, o Superior Tribunal de Justiça se posicionou no sentido de que é lícito ao vendedor reter, a título de indenização pelos prejuízos sofridos com o distrato, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga pelo consumidor inadimplente. Veja-se:
“A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga” (STJ, AgRg no AREsp 807.880/DF, DJe 29/04/2016).
Ademais, é certo que a vendedora remanescerá como proprietária do imóvel objeto da rescisão, estando ao seu alcance, portanto, renegociá-lo.
Sendo assim, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do adquirente, o consumidor tem o direito de pleitear que o desconto se limite ao percentual de retenção pelo vendedor autorizado pelo Superior Tribunal de Justiça, mesmo que haja no contrato cláusula dispondo de modo diverso, sob pena de se acionar a Justiça para solucionar a questão.