Repercussões acerca do regime de bens no Registro de Imóveis

Cotidianamente, surgem situações envolvendo a formalização de transmissão de propriedade de pessoas casadas no Registro de Imóveis, surgindo a necessidade de retificação de títulos, em função do regime de bens existente entre aqueles que estão adquirindo ou mesmo vendendo o imóvel.

O regime da separação convencional ou absoluta de bens (com pacto antenupcial registrado) implica na separação patrimonial dos cônjuges, inclusive no que se refere aos bens adquiridos posteriormente ao casamento.

Portanto, a aquisição de um imóvel por ambos deverá ser adequada a esse regime, ou seja, cada um deverá adquirir o bem e pagar pela parte ideal adquirida, não se admitindo que os adquirentes sejam, por exemplo, marido e mulher e a indicação do pagamento se faça por apenas um deles, pois a incomunicabilidade patrimonial é a regra para esse regime.

Cada um será proprietário de sua parte ideal, em condomínio e não em comunhão, e poderá alienar respectiva fração ideal sem a anuência do outro, por exemplo.

Isto trará repercussões em caso de separação, divórcio ou mesmo morte de um dos cônjuges. Não existirá partilha no caso de separação e divórcio e no caso de inventário, o Enunciado 270, da III Jornada de Direito Civil (CJF) muito bem sintetiza a interpretação do cônjuge como herdeiro, segundo o Código Civil: “O art. 1.829, I, só assegura ao cônjuge sobrevivente o direito de concorrência com os descendentes do autor da herança quando casados no regime da separação convencional de bens ou, se casados nos regimes da comunhão parcial ou participação final nos aquestos, o falecido possuísse bens particulares, hipóteses em que a concorrência se restringe a tais bens, devendo os bens comuns (meação) ser partilhados exclusivamente entre os descendentes”.

O regime da comunhão parcial de bens também apresenta variáveis no Registro Imobiliário. Uma delas se refere à aquisição de um imóvel, sendo o adquirente casado nesse regime, sem a menção de que a aquisição se deu com recursos próprios. Para fins de lançamento no registro, o bem será comum, ainda que adquirido em nome de um dos cônjuges.

Quando os ex-cônjuges pretenderem averbar a separação ou divórcio, será solicitado pelo Registrador o formal de partilha ou prova da permanência do bem em comum (averbando-se a transformação de comunhão para condomínio) e o interessado alegará que inexistia bem a partilhar. A incomunicabilidade não descrita anteriormente não terá sido averbada na matrícula do imóvel e o caminho será a retificação do registro.

Tal problemática também se estenderá ao Inventário de um desses proprietários porque a situação, se devidamente formalizada, implicaria na concorrência sucessória do cônjuge em relação ao bem particular do falecido, inexistindo meação.

Cuidados para a formalização de negócios jurídicos são imprescindíveis, evitando-se dissabores e retrabalho futuros.

O regime da separação convencional ou absoluta de bens (com pacto antenupcial registrado) implica na separação patrimonial dos cônjuges, inclusive no que se refere aos bens adquiridos posteriormente ao casamento”