A ilegalidade das cobranças das taxas condominiais antes da entrega das chaves

É recorrente o questionamento sobre a legalidade ou não da cobrança de taxas condominiais impostas aos promitentes compradores em imóveis adquiridos na planta. O entendimento está consolidado no Superior Tribunal de Justiça em decisão na qual se reconheceu que a efetiva entrega do imóvel se define com a entrega das chaves.

Até o momento da entrega das chaves, a obrigação do condômino em pagar as cotas condominiais, não pode ser exigida, porque até esse momento a responsabilidade é da construtora/incorporadora.

Sem receber as chaves, o comprador não usufrui do imóvel, ou seja, não tem sua posse, uso e gozo, independentemente de o seu nome estar registrado no título da sua propriedade no cartório de imóveis. Portanto, posse é o elemento que define a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.

As construtoras/incorporadoras geralmente alegam que os débitos condominiais decorrem da natureza propter rem ou seja, existem por causa da coisa, do bem -, e não provêm de obrigações pessoais, motivo pelo qual o adquirente da unidade autônoma seria o responsável pelo pagamento de todas as despesas do imóvel que comprou, mesmo que ainda não tenha em mãos as chaves e nem sequer utilize o bem. No entanto, as obrigações propter rem não se constituem por força de vontade entabulada entre as partes (contrato), mas estão dispostas no art. 1225 do Código Civil, que dispõe quais são os direitos reais, como o usufruto, a propriedade, o uso, entre outros.

Os adquirentes que já pagaram pelas taxas condominiais antes de receber o imóvel e não tinham ciência da ilegalidade podem ver os valores reembolsados na Justiça, com o devido pagamento de juros e correção monetária desde a data do efetivo pagamento.

Outra dúvida comum é se a responsabilidade pelo pagamento do condomínio inicia com a liberação do chamado Habite-se (documento de liberação do imóvel pela prefeitura, o qual define que a construção está apta à moradia). No entanto, não basta tal atestado para que o adquirente tenha que pagar o condomínio. A regra continua sendo a posse no bem.

Por fim, recomenda-se que se busque primeiramente uma solução extrajudicial com a construtora/incorporadora com o intuito de ver tais valores quitados pela efetiva responsável pelo débito. Somente com essa negativa de solução amigável é que devem ser buscados os direitos por meio de demanda judicial.