Vícios de construção: quanto tempo para reclamar?

Pode parecer banal e simples. Mas a definição dos prazos que o comprador de um imóvel tem para reclamação dos vícios de construção se tornou uma tarefa árdua e objeto de muitas discussões entre os estudiosos e na Justiça.

Adquirido um imóvel, quanto tempo tem o comprador para reclamar de problemas estruturais ou outros advindos da

(má) construção do imóvel?

O leitor provavelmente já ouviu falar no prazo de cinco (05) anos para acionar a construtora contra vícios na construção. Este prazo está previsto expressamente no artigo 618 do Código Civil e corresponde a um prazo de garantia contra vícios de solidez ou segurança na construção (vazamentos, rachaduras, infiltrações, etc.), sejam esses vícios causados pelos materiais empregados na obra, pelo solo (falhas de aterramento e terraplanagem, por exemplo) ou pela má-execução do serviço em si.

Isso significa que, durante o prazo de cinco (05) anos, o adquirente poderá reclamar do construtor qualquer vício construtivo que apareça no imóvel.

A questão é que, tratando-se de prazo de garantia, o comprador do imóvel não precisa necessariamente entrar com a ação dentro do prazo de cinco (05) anos. Basta comprovar que o vício ocorreu durante o prazo de garantia.

Mas, constatado o vício dentro deste período, qual o prazo para propositura da ação em face do construtor e demais participantes do empreendimento?

O parágrafo único do já mencionado artigo 618 prevê que “Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”

Para além de discussões conceituais sobre, por exemplo, “quem seria o dono da obra?”, “quem pode ser considerado empreiteiro?”, etc., a definição que importa aqui é: qual ação deve ser proposta no prazo de cento e oitenta (180) dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito?

O entendimento prevalecente é no sentido de que este prazo é para rescisão (resolução ou anulação) do contrato de compra e venda, com a consequente devolução do imóvel. No entanto, além deste prazo, tem o adquirente a possibilidade de manter o contrato e, assim, continuar com o imóvel adquirido, mas pleitear uma indenização pelos vícios, seja na forma de ressarcimento de despesas com obras por ele realizadas, seja requerendo que o próprio construtor realize os reparos necessários.

Para tanto, o adquirente possui o prazo de dez (10) anos, contados da constatação do vício, se a obra foi concluída já na vigência do Código Civil de 2002 (art. 205); ou até mesmo vinte (20) anos, para o caso de imóvel adquirido na vigência da lei civil anterior (art. 177).

Ainda nesses casos (no âmbito do Código Civil de 2002), discute-se a aplicação do prazo de três (03) anos previsto para reparação civil no art. 206, § 3º, V. Porém, prevalece o entendimento de que tal prazo não é aplicável no caso de reparação de prejuízos com conserto de vícios construtivos.

Além disso, em situações específicas, outros prazos podem ser aplicáveis. No âmbito das relações de consumo, por exemplo, o consumidor possui o prazo de noventa (90) dias para reclamação de vícios que não afetem a estrutura do imóvel.

Apesar de este ser, em resumo, o panorama geral, como se percebe, o tema não é simples e a conclusão a respeito de qual prazo é aplicável depende da análise do caso e das intenções do adquirente.

A definição dos prazos que o comprador de um imóvel tem para reclamação dos vícios de construção se tornou uma tarefa árdua e objeto de muitas discussões