A lei dos “Distratos” eoquedefatomudanos contratos imobiliários

Em resumo, ela traz disposições para regular as situações em que o comprador/adquirente pretende rescindir o contrato de compra sem motivo , isto é, por mera vontade pessoal”

O tema desta coluna é, mais uma vez, a nova “lei dos ‘Distratos’”. Publicada no apagar das luzes de 2018, a Lei nº 13.786/2018 altera algumas disposições das leis de Incorporação Imobiliária e Parcelamento do Solo Urbano. Dentre as alterações, estão a obrigatoriedade de o contrato contar com um quadro-resumo das principais disposições; a autorização legal para a previsão da polêmica “cláusula de tolerância”, que admite a prorrogação do prazo para entrega do imóvel por até 180 dias além do prazo inicialmente previsto para entrega do empreendimento, sem qualquer ônus para a construtora; e o direito de arrependimento do adquirente, no prazo de 7 dias, em negócios realizados fora da sede da construtora.

Além disso, a lei regula os chamados “distratos” dos contratos de compra e venda de imóveis ou de lotes urbanos (sem alienação fiduciária). Em resumo, ela traz disposições para regular as situações em que o comprador/ adquirente pretende rescindir o contrato de compra sem motivo, isto é, por mera vontade pessoal, o que inclui a dificuldade financeira para quitar as parcelas e até mesmo os casos em que há resolução por inadimplemento do adquirente.

Nessas situações, apesar de haver previsão legal (e também contratual) de que tais contratos são irretratáveis (não admitindo o arrependimento posterior e a rescisão por vontade das partes), o Judiciário entende que os adquirentes podem desistir do negócio e obter a devolução das parcelas pagas, em acordo com as construtoras ou até mesmo unilateralmente, em especial na condição de consumidores.

Considerando nulas as multas contratuais previstas, as decisões determinam a devolução dos valores pagos, devidamente atualizados, fixando um valor que varia entre 10% a 25% do total das parcelas pagas, a título de “multa rescisória”, sendo qualquer desconto além disso considerado abusivo.

Pela nova lei, esta retenção (multa) estará limitada a até 50% da quantia paga, nos casos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação; 25% da quantia paga, nas incorporações sem patrimônio de afetação, e 10% do valor atualizado do contrato, nos casos de loteamentos urbanos.

Para as incorporações imobiliárias com patrimônio de afetação, a devolução dos valores deverá se dar em parcela única, no prazo de 30 dias após a obtenção do habite-se ou da revenda da unidade devolvida. Sem o referido regime, o prazo para devolução é de 180 dias, contados da data do desfazimento do contrato (exceto também no caso de revenda). Já para os loteamentos urbanos, a restituição poderá se dar em até 12 parcelas mensais.

Além disso, autoriza-se a retenção da comissão de corretagem, impostos, cotas de condomínio, contribuições, um valor mensal de “aluguel” pelo tempo que o adquirente permaneceu no imóvel, dentre outros.

Como se nota, trata-se de legislação polêmica, originada principalmente das justificáveis queixas das construtoras com relação aos prejuízos que a grande quantidade de “distratos” ocasiona, sobretudo em tempos de crise e com a facilidade e as vantagens que os adquirentes encontravam para efetuar a rescisão.

Entre os estudiosos, já se discute a aplicabilidade da lei aos contratos anteriores e a possibilidade de o Judiciário continuar a reduzir as multas contratuais em caso de abusividade/excessividade, justamente porque a lei prevê valores máximos. O debate está apenas começando.