Da alienação fiduciária: origem e história

Na década de 80, o Brasil enfrentou grave crise econômica que atingiu diversos setores da sociedade brasileira e, dentre eles, o sistema imobiliário, refletindo a crise na redução massiva de financiamentos para esta finalidade.

Para enfrentar a crise, se fazia necessário não só a reformulação do sistema de financiamento, mas também, a criação de garantias reais mais eficazes e céleres do que as existentes na época, em especial, a hipoteca, principal instrumento de garantia real utilizada até aquele momento.

A hipoteca no Brasil se mostrava inadequada e insuficiente para auxiliar o país a sair da crise. Isto porque, na garantia hipotecária, o credor diligente vê seu crédito ser suplantado por créditos de natureza tributária, trabalhista, alimentar e outros, além de ser obrigado a, quando da execução, enfrentar um moroso processo, repleto de instrumentos protetivos ao devedor, tornando o procedimento de execução da hipoteca uma extenuante jornada incompatível com as necessidades do mercado imobiliário.

Foi então que, através da Lei 9.514/1.997, incorporouse ao ordenamento jurídico brasileiro a chamada alienação fiduciária de bem imóvel, uma nova forma de garantia a ser utilizada para suprir este ponto carente do mercado de imóveis. A mesma lei trouxe ainda relevantes inovações no que tange ao sistema de financiamento imobiliário.

Oriunda do direito anglo-saxão, a alienação fiduciária de bem imóvel foi instituída no ordenamento jurídico, justamente com o fito de trazer um mecanismo de garantia mais eficaz e célere no que tange à satisfação do crédito.

Tal fenômeno, tão logo editado pela lei acima mencionada, foi amplamente utilizada pelos agentes financeiros e, atualmente, está difundido no sistema normativo e usado de forma plena por pessoas físicas ou jurídicas, ligadas ou não ao Sistema de Financiamento Imobiliário.

Vale dizer que a alienação fiduciária já existia no ordenamento jurídico brasileiro antes da lei de 1.997, todavia, estava restrita aos bens móveis, diante da redação do caput do artigo 66-A, inserido na Lei nº 4.728/1.965 pela Medida Provisória 2.160/2.001.

Com o advento da Lei 9.514/1.997, a alienação estendeu seus efeitos para bens imóveis e ganhou novos instrumentos, como o leilão extrajudicial, visando exatamente, trazer a celeridade e eficácia não atingida pela garantia hipotecária que, aos poucos, foi sendo substituída pela alienação fiduciária de bens imóveis.

A eficácia da alienação fiduciária reside no fato do credor, ora chamado de credor fiduciário, tornar-se o proprietário do bem adquirido, e não mero detentor de direito real sobre a coisa (artigo 23 da Lei 9.514/1.997). Além do mais, o devedor, ora chamado de devedor fiduciante, possui também a vantagem de, por desejar o bem e este dificilmente se perder, obter do credor melhores condições de juros e modalidades de pagamento mais atraentes, impulsionando o mercado imobiliário, principal objetivo da Lei.

Ademais, a possibilidade de se poder executar a garantia de forma totalmente extrajudicial, bastando o cumprimento de critérios objetivos previstos em lei e contando com o auxílio do Registro de Imóveis, traz ao mercado imobiliário um instrumento, que não só lhe garante a agilidade e eficiência nestes negócios, tornando desnecessário ir até a Justiça para obter a garantia. E é justamente por estas razões que, atualmente, o instrumento da alienação fiduciária é tão utilizado nos dias atuais.

Vale dizer que a alienação fiduciária já existia no ordenamento jurídico brasileiro antes da lei de 1997