A Reurb como alternativa para regularizar vendas de imóveis rurais

A Regularização Fundiária Urbana - Reurb é um tema atual, sendo uma política pública com finalidade de regularizar núcleos informais, através de um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais.

Apesar de o Código Civil de 1916 não ter imposto restrições ao parcelamento do solo, o artigo 65 do Estatuto da Terra criou o módulo rural, que era a área mínima de parcelamento do imóvel rural, posteriormente substituído pela fração mínima de parcelamento, através do art. 8º da Lei 5.868/72, que dispõe que são considerados NULOS e sem nenhum efeito os atos que infrinjam referida norma, não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal.

Com a mudança na legislação, houve um aumento exponencial de condomínios clandestinos e vários problemas daí advindos, já que se iniciou uma série de alienações de frações ideais de imóveis, gerando caos para muitos proprietários, que quando tentam, não conseguem regularizar a titularidade do ‘imóvel’ adquirido. E todos sabemos que ‘quem não registra não é dono’, conforme consolidado no Código Civil.

Glebas que, por descuido ou intencionalmente, ainda se encontram sob a titularidade do antigo proprietário no fólio, muitas vezes pelo fato de as partes não conhecerem meios legais para regularização da titularidade, requerem solução jurídica, visando respeitar os direitos dos adquirentes, bem como manter a ordem e seguir o plano diretor da cidade, evitando-de um verdadeiro caos neste sentido.

Assim, especificamente, para o caso de imóvel rural alienado, em que tenha se formado núcleo urbano, até dezembro de 2016, a Reurb é remédio que pode ser aplicado desde que este seja menor que a fração mínima de parcelamento, que é a menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado num determinado Município. Além disso, o Decreto nº 9.310/18, que regulamentou a Reurb, estabelece o seguinte conceito de núcleo urbano, como sendo o ‘assentamento humano, com uso e caracteríticas urbanas, constituiído por unidades imobiliárias com área inferior à fracção mínima de parcelamento prevista no art. 8º da Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural’.

Assim, ainda que as ‘características urbanas’ não tenham sido expressamente indicadas na Lei 13.465/17, ao tratar da Reurb, cabe a análise de cada caso ao Município, que uma vez que tome a decisão de deferir a regularização fundiária em área rural, deverá promover à alteração do plano diretor, de modo a ampliar o perímetro urbano, incluindo-se, assim, o assentamento em uma zona de expansão urbana ou de urbanização específica, sendo que, inclusive, está em trâmite no Município de Londrina o Projeto de Lei que visa regulamentar de forma mais eficiente o instituto para aplicação local.

O instituto da Reurb pode ser, em muitos casos, a única forma de legitimação fundiária, visando principalmente a titulação de quem, muitas vezes, adquire as glebas desconhecendo a irregularidade, e só dá conta da dimensão do problema quando não consegue a outorga da Escritura, e se depara com a possibilidade somente mediante condições que não expressam a realidade do contrato firmado, inclusive com declaração dos adquirentes que poderá levá-lo a ser responsabilizado juntamente ao alienante pelos atos praticados.

E todos sabemos que ‘quem não registra não é dono’, conforme consolidado no Código Civil