Segurança ao comprar imóvel
Comprar seu primeiro imóvel, para muitos, não é apenas um negócio, mas, um dos maiores sonhos. Para que isso seja uma experiência gratificante, devese tomar alguns cuidados. Existem várias formas de se adquirir um imóvel, entre elas a compra, permuta, doação, herança etc. Hoje vamos falar da compra de imóvel urbano.
Um dos primeiros cuidados é dar preferência por estar acompanhado por profissionais que atuam na área imobiliária, especialmente o corretor de imóveis, devidamente inscrito no CRECI e/ou um advogado de confiança. Isso em razão de serem estes profissionais as pessoas que comumente mais conhecem sobre a estrutura da espécie de negócio, e podem, assim, minimizar os riscos.
Alguns dos problemas mais comuns e que devem ser evitados: vendedor que tem dívidas inadimplidas; vendedor que não é o real ou o único proprietário; IPTU ou condomínio não quitados; ações judiciais contra o vendedor; zoneamento incompatível; e terceiro na posse do imóvel.
Devidamente acompanhado, é hora de escolher o imóvel. Isso envolve não apenas o preço, que deve estar dentro de seu orçamento, mas também considerar outros aspectos, tais como tamanho do imóvel, localização e finalidade que se pretenda dar ao imóvel (ex. residencial, comercial etc.).
Escolhido o imóvel e combinado o valor, é necessário levantar toda a documentação. Para que o tabelião lavre a escritura pública de compra e venda do imóvel urbano, será necessário apresentar no mínimo alguns documentos, quais sejam: 1.1) Certidão negativa de ônus do imóvel; 1.2) Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel; 1.3) Certidão negativa de tributos imobiliários; 2.1) Documentos pessoais do(s) vendedor(es): RG, CPF, Certidão de Nascimento/casamento e comprovante de endereço (se for casado ou conviver em união estável, o cônjuge/ companheiro(a) também precisará apresentar os mesmos documentos); 2.2) Certidão Negativa junto à Receita Federal do Brasil; 2.3) Certidão Negativa junto à Receita Estadual (do local do imóvel e residência do(s) vendedor(es)); 2.4) Certidão negativa de indisponibilidade de bens. Estes são os documentos imprescindíveis.
Caso não seja possível expedir alguma destas certidões negativas, será necessário analisar, de acordo com o caso concreto, a possibilidade de obter a certidão positiva com efeitos de negativa. Todavia, em regra, a ausência destas certidões representará a impossibilidade de prosseguir com a aquisição ou um risco que deverá ser analisado muito cuidadosamente por alguém com profundo conhecimento. Obs.: as certidões têm prazo de validade.
Há algum outro cuidado que eu possa adotar para ter mais segurança? Sim, há. Um procedimento que pode ser adotado é a “due diligence” imobiliária, cujo objetivo principal é justamente minimizar os riscos que envolvem a compra e venda, tornando-o mais seguro para as partes envolvidas, pois fará uma análise ainda mais profunda, tais como pesquisa junto à Justiça Federal, Justiça Estadual e Justiça do Trabalho, banco de dados de inadimplentes, declaração de quitação das cotas de condomínio, visita ao imóvel e verificação de quem está ocupando, confirmar localização e zoneamento, entre outras informações. Se o atual vendedor tiver adquirido recentemente o imóvel, sugere-se também pesquisar e avaliar os dados dos proprietários anteriores.
Pronto? Assinamos a escritura, acaba aí? Não. É necessário pagar o ITBI, o FUNREJUS e registrar a escritura. Somente com o registro é que ocorre a transferência da propriedade. Bons negócios!