STF decide que ITBI só pode ser cobrado após o registro da transferência

No último final de semana, essa coluna abordou o procedimento e os cuidados que se deve ter na compra e venda de imóvel urbano.

Coincidentemente, o (STF) Supremo Tribunal Federal julgou, em sessão realizada último dia 12, tema muito relevante para o assunto mencionado naquele artigo.

Reafirmando jurisprudência que já era dominante, a tese fixada pelo STF estabelece que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

O ITBI é o tributo que deve ser pago quando ocorre uma transferência não gratuita de imóveis entre pessoas vivas (compra e venda, cessão de direitos etc.), de competência do município onde situado o imóvel.

Segundo a decisão do STF, o ITBI somente pode ser cobrado quando ocorre a efetiva transferência da propriedade do imóvel.

Se, como diz a conhecida expressão, “quem não registra não é dono”, a transferência da propriedade somente ocorre quando a escritura de compra e venda é registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 1.245 do Código Civil).

Portanto, a incidência do ITBI somente é admitida a partir do registro imobiliário da transferência.

Como se disse no início deste artigo, este já era o entendimento do STF e da maior parte das decisões judiciais. No entanto, na prática, o que se observava era que os adquirentes de imóveis eram obrigados a comprovar o pagamento do ITBI antes do registro ou até mesmo antes da lavratura da escritura pública da transação.

Esta situação se dá em razão da legislação local (estadual ou municipal) ou até mesmo de normas definidas pelos tribunais estaduais, responsáveis pela organização e regulação dos serviços notariais e registrais.

No estado do Paraná, por exemplo, o Código de Normas do Foro Extrajudicial determina que “O recolhimento do ITCMD e do ITBI deve ser antecedente à lavratura da escritura [...]” (art. 684, § 2º).

A pergunta é: quais as consequências da decisão? Em um primeiro momento, na prática, nenhuma. Todas as normas locais ou técnicas provavelmente continuarão a ser seguidas pelos fiscos municipais e pelos tabeliães e registradores, que continuarão a exigir o pagamento do ITBI como requisito para o registro ou até para a lavratura da escritura pública.

O próprio IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil) , principal entidade de representação dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, expediu, no último dia 22 (segunda-feira), nota técnica recomendando que os registradores imobiliários do país continuem observando a legislação local em vigor.

Em outras palavras, para que a decisão do STF seja efetivada nas transações imobiliárias, o interessado deverá acionar a Justiça ou aguardar até que as normas locais e/ou técnicas sejam revogadas ou adequadas à tese firmada pelo STF.

Aplicado ou não o entendimento, vale lembrar que o pagamento do imposto de transmissão é obrigação de todo adquirente de imóvel urbano, seja seu pagamento realizado antes ou após a efetiva transferência.

Na prática, a única forma de adiar o recolhimento do tributo continuará sendo não realizar a transferência do imóvel, com os chamados “contratos de gaveta” ou sem registrar a escritura pública.

Este costume, apesar de muito comum, é irregular e pode gerar inúmeros problemas e prejuízos tanto ao adquirente do imóvel quanto ao ex-proprietário, devendo ser sempre evitado.